Покупка недвижимости в Турции: шаги, документы, расходы — и гражданство (2026)
Tercan Legal — турецкие юристы для иностранных инвесторов, Стамбул, с 2011 года
Автор: адвокат Митхат Теркан (Av. Mithat Tercan) · Коллегия адвокатов Стамбула № 1, рег. № 45421 · Проверьте в официальном реестре: istanbulbarosu.org.tr/levha
Граждане большинства стран могут купить недвижимость в Турции на своё имя, весь процесс проходит по доверенности, а покупка от USD 400,000 открывает путь к турецкому гражданству за инвестиции для вас, супруга(и) и детей до 18 лет. Процесс действительно прост — риск сидит в одном месте: в том, что вы подписываете и платите до проверки титула. С 2011 года мы останавливали клиентов от перевода шестизначных задатков за обременённые, несоответствующие или попросту чужие объекты. Идите по шагам по порядку — и это вас не коснётся.
Железное правило
Никакого задатка, никакой «брони», никакой подписи до проверки TAPU. Ни агенту, ни застройщику, ни «чтобы придержать квартиру». Каждая история, которую мы разгребаем, начинается с денег, заплаченных до чтения TAPU.
Сделка по шагам
- Доверенность в ближайшем турецком консульстве — для недвижимости обязательно с вашей фотографией. Мы отправляем точный текст. Налоговый номер получаем в ту же неделю.
- Проверка TAPU и обременений в кадастровом управлении: ипотеки, аресты, сервитуты, судебные отметки — плюс зонирование и соответствие строительства (iskân). Для новостроек: титул застройщика, разрешения и юридическая структура проекта.
- Теперь — и только теперь: предварительный договор при необходимости (нотариальный для исковой силы) и задаток на условиях договора, который составили мы.
- Отчёт об оценке лицензированного SPK оценщика — обязателен для иностранных покупателей и является базой порога для гражданства.
- Оплата через турецкий банк. Для гражданства: в иностранной валюте с продажей банку и получением DAB (документ о покупке валюты) — наличные платежи не засчитываются.
- Переход права в кадастровом управлении — собственность переходит за столом регистратора, не у нотариуса и не в офисе продаж. Для гражданства: в TAPU вносится аннотация о запрете продажи на 3 года.
- После сделки: страховка DASK, переоформление коммунальных услуг, постановка на учёт по налогу на недвижимость.
Гражданство за инвестиции — надстройка к сделке
| Вариант инвестиции | Ключевое условие |
|---|---|
| Недвижимость — от USD 400,000 | Оценка SPK; аннотация о запрете продажи на 3 года в TAPU |
| Банковский депозит — от USD 500,000 | Хранение в турецком банке 3 года |
| Гособлигации / фонды — от USD 500,000 | Удержание 3 года |
Правовая основа — статья 12 Закона о турецком гражданстве № 5901 и постановление Президента о его применении. И техническое правило, которое решает большинство дел, — правило трёх значений: три отдельные цифры должны КАЖДАЯ быть не ниже USD 400,000: (1) цена, фактически оплаченная через турецкий банк и подтверждённая DAB; (2) стоимость в отчёте лицензированного SPK оценщика; (3) стоимость, заявленная в кадастре при переходе права. Если хотя бы одна цифра ниже — даже немного — в сертификате соответствия отказывают, и дело о гражданстве останавливается. Самый частый провал: цена договора «подтянута» к USD 400,000, а независимая оценка её не подтверждает. Мы проверяем реальность оценки до того, как вы связали себя обязательствами.
Актуальное замечание: оценка и валютная прослеживаемость проверяются строже, чем в прежние годы, — дела на наличных платежах, завышенных ценах или «вторичных» объектах (уже использованных для чужого гражданства) не проходят. Чистое дело проходит без драмы.
- Покупка ровно по шагам выше — оценка, DAB, банковский перевод, аннотация. Дело о гражданстве выигрывается или проигрывается на этапе покупки.
- Сертификат соответствия (Uygunluk Belgesi), подтверждающий, что инвестиция подходит.
- Заявление на ВНЖ (краткосрочный вид на жительство для целей заявления).
- Заявление на гражданство для вас, супруга(и) и детей до 18 лет — биометрия, апостилированные документы ЗАГС, наше сопровождение до выдачи паспортов.
📋 Документы — покупка + дело о гражданстве
☐ Доверенность с фотографией
☐ Турецкий налоговый номер
☐ Отчёт об оценке лицензированного SPK оценщика
☐ Банковские квитанции + DAB (документ о покупке валюты)
☐ Полис страхования от землетрясений DASK
☐ Апостилированные и переведённые свидетельства о рождении и браке (для дела о гражданстве)
Расходы
| Статья | Комментарий |
|---|---|
| Кадастровый сбор | Обычно около 4% от заявленной стоимости — при переходе права, распределяется по договорённости |
| Отчёт об оценке | Фиксированный тариф за объект |
| Нотариус, присяжный перевод, доверенность | Небольшие, но заложите в бюджет |
| DASK + налог на недвижимость | Ежегодные расходы |
| НДС | Вторичка: нет. Новостройки: ставка зависит от проекта — а первичные продажи иностранцам при ряде условий освобождаются от НДС. Проверяйте до оплаты, а не после. |
Где иностранные покупатели теряют деньги
- «Резервационный депозит» до какой-либо проверки титула — классика.
- Новостройки, где застройщик ещё не владеет землёй или у проекта нет разрешений.
- Цена «наличными, чтобы сэкономить на налогах» — что затем лишает дело о гражданстве DAB и банковского следа.
- Объекты в военных и особых зонах безопасности, где покупка иностранцами ограничена, — проверяется заранее.
- Игры с заявленной стоимостью в кадастре, которые возвращаются налоговыми штрафами.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?
Граждане большинства стран — да, на своё имя, с ограничениями по расположению (военные/особые зоны), которые мы проверяем до того, как вы примете решение.
Нужно ли приезжать в Турцию для покупки?
Нет. По доверенности с фотографией, подписанной в турецком консульстве, мы проводим проверку, покупку, регистрацию и подачу на гражданство без вашего приезда.
Как работает гражданство за USD 400,000?
Оценка SPK должна показывать USD 400,000+, оплата — через турецкий банк с DAB, в TAPU вносится аннотация о запрете продажи на 3 года. Порог можно набрать одним объектом или несколькими.
Включаются ли супруга и дети?
Супруг(а) и дети до 18 лет — да, в то же заявление. Совершеннолетние дети подают по собственным инвестициям.
Можно ли сдавать квартиру в эти 3 года?
Да — аннотация запрещает продажу, а не аренду. Доход от аренды облагается налогом в Турции; постановку на учёт мы оформляем.
Можно ли продать через 3 года?
Да, свободно, гражданство сохраняется. Аннотация снимается по заявлению после истечения срока.
Смежные гиды (внутренние ссылки)
- Инвестиции в Турцию: шаги, документы и расходы — главный гид
- Налоги в Турции для иностранных инвесторов
- Регистрация компании в Турции: Ltd. или A.Ş.
Одна доверенность. Одна команда. Готово.
Пришлите ссылку на объект или название застройщика до того, как что-либо платить. В течение 48 часов вы получите результат проверки TAPU, список рисков и фиксированную цену за полное сопровождение — письменно, на русском языке.
📩 info@tercanlegal.com · 🌐 www.tercanlegal.com · 📍 Стамбул, Турция
Юридическая оговорка: данный материал носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Турецкое законодательство, пороговые суммы и официальные сборы часто меняются; приведённые цифры отражают ситуацию на дату публикации и должны быть проверены применительно к вашей сделке. Ознакомление с этим материалом не создаёт отношений «адвокат — клиент». По вашей конкретной ситуации обращайтесь напрямую в Tercan Legal. © 2026 Tercan Legal. Все права защищены.
