راهنمای حقوقی اخذ شهروندی ترکیه از طریق سرمایهگذاری · به‌روزرسانی: مهر ۱۴۰۵ (اکتبر ۲۰۲۶)
ترکیه به سرمایه‌گذاران خارجی اجازه می‌دهد در صورت انجام یکی از سرمایه‌گذاری‌های تعیین‌شده در مقررات، از طریق روش استثنایی برای تابعیت ترکیه درخواست دهند.
برای بسیاری از سرمایه‌گذاران ایرانی، خرید ملک شناخته‌شده‌ترین مسیر است. با این حال، هر ملکی به ارزش ۴۰۰ هزار دلار برای پرونده تابعیت مناسب نیست. نوع ملک، وضعیت سند، ارزش مورد قبول برای پرونده، نحوه پرداخت و مدارک بانکی باید پیش از معامله بررسی شوند.
اگر هدف اصلی از خرید ملک اخذ تابعیت ترکیه است، بررسی حقوقی باید پیش از پرداخت وجه یا امضای قرارداد انجام شود.
چه روش‌هایی برای اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایهگذاری وجود دارد؟
ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تابعیت ترکیه چند مسیر را پیش‌بینی کرده است:
- خرید ملک واجد شرایط به ارزش حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا و ثبت تعهد عدم فروش به مدت سه سال؛
- سرمایهگذاری ثابت به ارزش حداقل ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا با تأیید وزارت صنعت و فناوری؛
- سپرده‌گذاری حداقل ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا در بانک‌های فعال در ترکیه و نگهداری آن به مدت سه سال؛
- خرید حداقل ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا اوراق بدهی دولتی و نگهداری آن به مدت سه سال؛
- خرید حداقل ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا واحد صندوق سرمایهگذاری املاک یا صندوق سرمایهگذاری خطرپذیر و نگهداری آن به مدت سه سال؛
- واریز حداقل ۵۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا به صندوق‌های تعیین‌شده در نظام بازنشستگی خصوصی و ماندن در نظام به مدت سه سال؛
- یا ایجاد اشتغال برای حداقل ۵۰ نفر.
برای سرمایه‌گذاران ایرانی باید توجه داشت که عملی بودن مسیرهای بانکی و مالی، علاوه بر شرایط قانونی تابعیت، به پذیرش مشتری و بررسی‌های تطبیق و منشأ وجوه توسط بانک یا مؤسسه مالی مربوط بستگی دارد. وجود یک مسیر در قانون به این معنا نیست که بانک یا مؤسسه مالی مشخصی موظف به پذیرش هر متقاضی یا هر انتقال وجه است.
مسیر خرید ملک چگونه کار میکند؟
ارزش ملک یا املاک واجد شرایط باید حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشد و در سند ملک تعهدی ثبت میشود که ملک به مدت سه سال فروخته نخواهد شد. اما مبلغ ۴۰۰ هزار دلار تنها شرط نیست: ملک باید از نظر نوع و سابقه مالکیت برای این مسیر قابل استفاده باشد، ارزش سرمایهگذاری باید مطابق مقررات رسمی تأیید شود و پرداخت باید با مدارک مورد قبول قابل اثبات باشد.
آیا هر ملکی به ارزش ۴۰۰ هزار دلار برای تابعیت مناسب است؟
خیر. از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ مقررات، نوع ملک قابل استفاده برای تابعیت را محدودتر کرده است. ملک باید دارای مالکیت طبقهای (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق طبقهای (kat irtifakı) باشد، یا زمینی با وصف ثبتی arsa باشد که ساختمان واجد شرایط روی آن قرار دارد.
بنابراین خرید زمین خالی یا زمین کشاورزی، صرفاً به این دلیل که ارزش آن از ۴۰۰ هزار دلار بیشتر است، برای این مسیر کافی نیست.
همچنین طبق راهنمای اداره کل ثبت اسناد و املاک ترکیه (TKGM)، خرید سهم مشاع از یک ملک در اصل برای درخواست تابعیت قابل استفاده نیست.
آیا سابقه مالکیت ملک اهمیت دارد؟
بله. سابقه مالکیت و انتقالات قبلی ملک نیز بر قابلیت استفاده از آن اثر می‌گذارد. مقررات رسمی، املاکی را که به نام همسر یا فرزندان متقاضی یا شرکت متعلق به او ثبت شده‌اند، املاکی که از یک شخص خارجی خریداری می‌شوند و برخی املاکی که پیش‌تر میان اشخاص خارجی دست‌به‌دست شده‌اند از این مسیر خارج می‌کنند. یک ملک نیز فقط یک بار می‌تواند مبنای اخذ تابعیت قرار گیرد.
به همین دلیل، اگر هدف خرید اخذ تابعیت است، سابقه ثبتی ملک باید قبل از پرداخت بررسی شود.
TTB چیست و چرا اهمیت دارد؟
در پرونده تابعیت از طریق خرید ملک، مبلغ نوشته‌شده در قرارداد یا مبلغی که فروشنده مطالبه میکند به‌تنهایی تعیین‌کننده نیست. Tutar Tespit Belgesi (TTB) سندی است که مبلغ قابل قبول سرمایهگذاری در ملک را برای هدف تابعیت تأیید میکند و بر اساس گزارش ارزشگذاری ملک صادر میشود.
تغییر سپتامبر ۲۰۲۶: طبق اطلاعیه TKGM در پایان سپتامبر ۲۰۲۶ درباره اصلاح بخشنامه شماره ۲۰۲۴/۴، گزارش مبنای TTB می‌تواند توسط شرکت‌های ارزشگذاری دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه ترکیه (SPK) تهیه شود و حداکثر فاصله میان TTB و درخواست ثبت معامله در اداره ثبت از ۶ ماه به ۱۲ ماه افزایش یافته است. اگر این مدت گذشته باشد، گزارش باید تجدید شود. جزئیات اجرایی را باید در زمان معامله دوباره کنترل کرد.
آیا کافی است در قرارداد قیمت ۴۰۰ هزار دلار نوشته شود؟
خیر. مبلغ اعلامشده در سند رسمی یا قرارداد وعده فروش و مبلغ واقعاً پرداختشده باید هر کدام شرط حداقل سرمایهگذاری را تأمین کنند و مبلغ سرمایهگذاری نیز باید با TTB تأیید شود.
بالا بردن صوری قیمت قرارداد، بدون ارزش و پرداخت واقعی و قابل اثبات، راه‌حل قانونی نیست و می‌تواند به رد پرونده و مسئولیت حقوقی منجر شود.
پرداخت پول چگونه باید اثبات شود؟
در معاملات مربوط به تابعیت، اداره ثبت مدرک بانکی انتقال وجه از خریدار به فروشنده را مطالبه میکند. همچنین Döviz Alım Belgesi (DAB) یا «گواهی خرید ارز» از مدارک فرایند رسمی معامله است.
سرمایه‌گذار نباید ابتدا مبلغ قابل توجهی را به هر روشی پرداخت کند و بعداً درباره مناسب بودن مدارک سؤال کند. پرداختی که از طریق نظام بانکی انجام نشده و با رسید بانکی و DAB قابل اثبات نباشد، برای پرونده تابعیت قابل استفاده نیست. مسیر پرداخت و مدارک آن باید قبل از انتقال وجه با بانک و وکیل روشن شود.
آیا میتوان چند ملک خرید تا مجموع آنها به ۴۰۰ هزار دلار برسد؟
در خرید مستقیم، مقررات امکان محاسبه مجموع ارزش چند ملک را فراهم می‌کنند، مشروط بر اینکه هر معامله و مدارک آن شرایط لازم را داشته باشد. هر ملک باید جداگانه از نظر وضعیت ثبتی، قابلیت استفاده برای تابعیت و ارزش قابل قبول بررسی شود. در مسیر قرارداد وعده فروش، مبلغ باید از یک قرارداد واحد تأمین شود.
آیا میتوان به‌جای انتقال فوری سند، قرارداد وعده فروش امضا کرد؟
مقررات در شرایط مشخص استفاده از قرارداد وعده فروش رسمی نزد دفتر اسناد رسمی را نیز پیش‌بینی کرده‌اند. در این مسیر ملک باید دارای مالکیت طبقهای یا حق ارتفاق طبقهای و به نام وعده‌دهنده ثبت شده باشد، حداقل مبلغ مقرر باید پیشاپیش پرداخت شده باشد و تعهد عدم انتقال و عدم حذف قرارداد به مدت سه سال در ثبت ملک درج شود.
بنابراین قرارداد خصوصی عادی با سازنده یا فروشنده را نباید با قرارداد وعده فروش واجد شرایط برای تابعیت یکسان دانست.
آیا بعد از خرید ملک تابعیت به‌طور خودکار صادر میشود؟
خیر. خرید ملک واجد شرایط یکی از مبانی درخواست تابعیت استثنایی است، نه اعطای خودکار آن. پس از دریافت گواهی انطباق (Uygunluk Belgesi)، سرمایه‌گذار برای اجازه اقامت کوتاه‌مدت بر اساس ماده ۳۱ بند ۱ (j) قانون شماره ۶۴۵۸ اقدام میکند و سپس درخواست تابعیت ارائه میشود.
درخواست توسط مقامات ذی‌صلاح، از جمله از نظر امنیت ملی و نظم عمومی، بررسی میشود و تصمیم نهایی مطابق مقررات تابعیت ترکیه اتخاذ می‌گردد. به همین دلیل عبارت «خرید پاسپورت ترکیه» توصیف حقوقی درستی از این فرایند نیست و هیچ‌کس نمی‌تواند نتیجه را تضمین کند.
آیا همسر و فرزندان سرمایه‌گذار نیز می‌توانند در پرونده باشند؟
مقررات، همسر خارجی سرمایه‌گذار و فرزندان نابالغ یا وابسته سرمایه‌گذار و همسر او را در بر می‌گیرد. فرزند بزرگسال به‌طور خودکار در همان پرونده قرار نمی‌گیرد و ادعای وابستگی باید بر اساس شرایط واقعی بررسی شود.
آیا ایرانیان برای دریافت تابعیت ترکیه باید تابعیت ایرانی خود را ترک کنند؟
از نظر مقررات ترکیه، این مسیر مستلزم ترک تابعیت قبلی نیست. اما وضعیت تابعیت ایرانی شخص و آثار داشتن تابعیت دیگر موضوع حقوق ایران است و برای بررسی آن باید از مشاور واجد صلاحیت در حقوق ایران مشاوره گرفت.
آیا میتوان با وکالت‌نامه معامله و مراحل حقوقی را انجام داد؟
بخش‌هایی از معامله و اقدامات مربوط به سرمایهگذاری با وکالت‌نامه معتبر قابل انجام است، اما برخی مراحل رسمی پرونده تابعیت به حضور یا اقدام شخص متقاضی نیاز دارد.
ایران عضو کنوانسیون آپوستیل لاهه نیست. بنابراین وکالت‌نامه‌ای که در ایران تنظیم میشود باید تشریفات تأیید و تصدیق کنسولی لازم برای استفاده در ترکیه را طی کند؛ گزینه دیگر تنظیم وکالت‌نامه نزد دفتر اسناد رسمی در ترکیه یا نمایندگی کنسولی ترکیه است. متن وکالت‌نامه باید پیش از امضا بررسی شود تا اختیارات لازم را داشته باشد و اختیارات غیرضروری اعطا نشود.
قبل از پرداخت پول چه چیزهایی باید بررسی شوند؟
| وضعیت سند ملک | مالک ثبت‌شده، رهن، توقیف، محدودیت‌ها و سایر موارد ثبت‌شده روی ملک. |
|---|---|
| واجد شرایط بودن برای تابعیت | نوع ملک، سابقه انتقال و اینکه آیا ملک قبلاً مبنای تابعیت دیگری بوده است. |
| ارزشگذاری و TTB | اینکه ارزش قابل قبول برای پرونده با مبلغ سرمایهگذاری موردنظر مطابقت دارد یا خیر. |
| ساختار پرداخت و مدارک بانکی | پرداخت چگونه انجام میشود و چه مدارکی برای اثبات آن لازم است. |
| قرارداد خرید | شرایط پرداخت، زمان انتقال سند، تعهدات فروشنده، تحویل و راه‌حل حقوقی در صورت انجام نشدن معامله. |
این بررسی‌ها باید پیش از آن انجام شوند که سرمایه‌گذار صرفاً بر اساس وعده فروشنده یا مشاور املاک مبلغ قابل توجهی بپردازد.
Tercan Legal چگونه می‌تواند کمک کند؟
در سرمایهگذاری با هدف تابعیت، نقش بررسی حقوقی فقط تهیه پرونده پس از خرید نیست. Tercan Legal پیش از انتقال وجه، وضعیت حقوقی و ثبتی ملک، واجد شرایط بودن آن برای مسیر تابعیت، ارزشگذاری و TTB، مدارک پرداخت و قرارداد خرید را بررسی میکند و پس از سرمایهگذاری مراحل حقوقی معامله و پرونده تابعیت را پیگیری میکند. ما فقط از طرف خریدار عمل می‌کنیم و از فروشنده یا سازنده کمیسیون نمی‌گیریم. درباره این خدمت، صفحه اخذ تابعیت ترکیه از طریق سرمایهگذاری در املاک را ببینید.
تماس با Tercan Legal: info@tercanlegal.com · واتس‌اپ و تلگرام: +90 506 689 97 22. ارتباط به زبان فارسی امکان‌پذیر است. نخستین جلسه معارفه آنلاین ۲۰ دقیقه‌ای رایگان است؛ بررسی مدارک، نظر مکتوب و مشاوره تفصیلی مشمول حق‌الزحمه است.
دامنه این مطلب و یادداشت تطبیق
این مطلب اطلاعات عمومی درباره حقوق ترکیه بر اساس وضعیت مقررات در مهر ۱۴۰۵ (اکتبر ۲۰۲۶) است. مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود، رابطه وکیل و موکل ایجاد نمی‌کند و جایگزین بررسی پرونده شخصی نیست. این مطلب حقوق ایران یا مقررات تحریمی ایالات متحده، اتحادیه اروپا، بریتانیا یا هر کشور دیگر را پوشش نمی‌دهد؛ در مواردی که این مقررات ممکن است قابل اعمال باشند، باید از مشاور واجد صلاحیت در همان نظام حقوقی مشاوره گرفت.
Tercan Legal پیش از پذیرش هر پرونده، احراز هویت و بررسی فهرست‌های تحریمی را انجام می‌دهد. ما برای اشخاصی که در ترکیه مشمول تصمیم انجماد دارایی هستند یا در فهرست‌های تحریمی قابل اعمال قرار دارند، جز در حدودی که قانون اجازه می‌دهد، خدمات ارائه نمی‌کنیم و درباره ترتیباتی که برای دور زدن کنترل‌های بانکی یا تحریم‌ها طراحی شده باشند مشاوره نمی‌دهیم و در آنها مشارکت نمی‌کنیم. نتیجه هیچ پرونده‌ای نزد دادگاه، مرجع اداری یا بانک قابل تضمین نیست.
