БлогГражданство Турции за инвестиции: юридическое руководство 2026

Минимальная сумма — самая заметная цифра программы и наименее показательная. Исход дела определяют тип объекта, способ документального подтверждения цены, оценка и собственное досье заявителя. Это руководство излагает правовое основание программы, семь квалифицирующих инвестиций, путь через недвижимость в деталях, предмет проверки Кадастрового управления и Управления по делам населения и гражданства, а также случаи, когда досье отклоняют либо уже предоставленное гражданство отменяют.

Правовое основание

Турецкое гражданство за инвестиции — не отдельный закон, а применение механизма исключительного приобретения гражданства по статье 12(1)(b) Закона о гражданстве Турции № 5901, содержание которого раскрыто в статье 20 Положения о применении Закона о гражданстве. Отсюда следуют два вывода, и оба существенны. Первый: решение принимается указом Президента. Это дискреционный административный акт. Результат не может быть гарантирован заранее, и ни один консультант не вправе давать такую гарантию. Второй: пороги установлены не законом, а подзаконным актом, поэтому изменяются поправкой, публикуемой в «Ресми Газете». Они менялись неоднократно: 1 000 000 USD в 2017 году, 250 000 USD с сентября 2018 года, 400 000 USD по поправке от 6 января 2022 года, а 12 декабря 2023 года был сужен сам тип квалифицирующей недвижимости. Проверяйте сумму, действующую в день сделки, а не цифру из прошлогодней статьи.

Семь квалифицирующих инвестиций

По состоянию на 2026 год заявитель должен совершить и документально подтвердить хотя бы одно из следующего:

Правило, общее для всех путей: валюта должна быть продана банку, работающему в Турции, а этим банком — Центральному банку, до совершения сделки, с получением справки о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB). Деньги, попавшие в Турцию неправильным путём, задним числом не «чинятся». Это самая частая причина, по которой нормальная сделка оказывается непригодной для гражданства. Подавляющее большинство досье идёт через недвижимость, поэтому далее речь в основном о ней. Принцип же — подтвердить источник, подтвердить конвертацию, подтвердить блокировку — действует для всех путей.

Путь через недвижимость

Какая недвижимость подходит

После поправки от 12 декабря 2023 года объект должен быть:

• самостоятельным помещением, зарегистрированным по Закону об этажной собственности № 634, с оформленной этажной собственностью (kat mülkiyeti) либо сервитутом на строительство (kat irtifakı); либо
• зарегистрирован как земельный участок (arsa) с законным капитальным строением на нём, подтверждённым разрешением на ввод в эксплуатацию (iskân).

Не подходят: сельскохозяйственные земли; незастроенные участки по статье 35/4 Закона о кадастре с обязанностью застройки в течение двух лет; таймшер (devre mülk). Порог можно набрать несколькими объектами, но все они должны быть зарегистрированы на имя самого заявителя и на каждом должна стоять трёхлетняя отметка. Долевая собственность не принимается — купить долю в объекте вместе с другим покупателем и пройти по программе нельзя. Недвижимость, оформленная на супругу или детей, в порог заявителя не засчитывается.

Какой продавец испортит досье

Именно здесь досье тихо разваливаются. По инструкциям Кадастрового управления объект не должен быть:

• зарегистрирован на лицо, само получившее турецкое гражданство по статье 12(1)(b), то есть объект, уже «использованный» в другом досье;
• зарегистрирован на компанию, подпадающую под статью 36 Закона о кадастре (компании с иностранным участием);
• объектом, который ранее принадлежал заявителю, его супруге или детям и был отчуждён после 12 января 2017 года — обратный выкуп закрыт.

Эти проверки проводятся в кадастре и обычно занимают несколько дней. Их стоит завершить до подписания брони: после этого пространство для пересмотра условий практически исчезает.

Оценка: значение имеет оценочная стоимость, а не цена сделки

Соответствие определяется официальным отчётом об оценке, подготовленным лицензированным оценщиком и переданным через систему TADEBİS, а с 2024 года подтверждается Справкой об определении суммы, лежащей в основе приобретения гражданства через недвижимость (TTB) согласно циркуляру Главного управления кадастра № 2024/4. Порогу должны соответствовать три величины по отдельности: стоимость в официальном документе о переходе права либо в нотариальном предварительном договоре купли-продажи, сумма фактически переведённых платежей и оценка. Договор на 420 000 USD при оценке 380 000 USD не проходит. Если объект описывают как подходящий для заявления о гражданстве, разумно запросить актуальный отчёт об оценке, а не ориентироваться на запрашиваемую цену. Долларовый эквивалент лирового отчёта считается, как правило, по эффективному курсу продажи Центрального банка за последний рабочий день перед соответствующей датой. При подвижном курсе медленно собираемое досье может «просесть» ниже порога в промежутке между оценкой и сделкой.

Трёхлетняя отметка

В ТАПУ вносится отметка о запрете продажи в течение трёх лет. Альтернатива для строящихся объектов — нотариальный предварительный договор купли-продажи с внесением в реестр обязательства не отчуждать и не аннулировать право в течение трёх лет и с полной предоплатой цены. Для новостроек это часто правильное решение, но требует более, а не менее тщательной договорной работы. По истечении трёх лет отметка снимается кадастром по заявлению. Если снятие запрошено до истечения срока, кадастр уведомляет провинциальное управление по делам населения и гражданства и управление миграции, и гражданство попадает под угрозу отмены. Трёхлетнее обязательство — не формальность.

Почему досье отклоняют

На практике сумма почти никогда не является проблемой. Отказы и задержки вызывают:

• неправильный маршрут платежа: наличные, перевод от третьего лица, оплата в лирах без DAB, платёж до продажи валюты банку;
• оценка ниже порога либо отчёт, загруженный не через ту систему и потому не учитываемый;
• неподходящий тип объекта после сужения в декабре 2023 года — чаще всего участок без строения или сельхозземля;
• дисквалифицирующий продавец, см. выше;
• вопросы о происхождении средств в рамках режима MASAK, когда выписки за двенадцать месяцев, налоговые документы или документы бизнеса не объясняют сумму;
• личное досье заявителя: соображения общественного порядка и национальной безопасности оцениваются независимо от инвестиции, а прежнее решение о депортации, запрет на въезд или судимость — реальное препятствие;
• расхождения в документах о личности между паспортом, свидетельством о рождении и актами гражданского состояния, особенно при разной латинской транслитерации имени.

Каждый из этих вопросов проще решить на старте, чем исправлять впоследствии.

Кого можно включить в заявление

Заявление охватывает инвестора, супруга и детей до 18 лет. Достижение ребёнком 18 лет в ходе процедуры — известная ловушка: релевантная дата оценивается по досье, и задержка в несколько месяцев может стоить ребёнку включения. Совершеннолетние дети проходят самостоятельно — обычно через ВНЖ, учёбу или работу. При полигамном браке по иностранному праву по турецкому закону может быть включён только один супруг. При совместной опеке для заявления несовершеннолетнего, как правило, требуется согласие второго родителя.

Процедура по шагам

1. Due diligence до сделки: проверка права собственности, обременений, ипотек, арестов, отметок, статуса продавца, градостроительных документов и разрешения на ввод, а также истории переходов права.
2. Оценка лицензированным оценщиком и подача через официальную систему.
3. Перевод средств из-за рубежа, продажа валюты банку, получение DAB. Платежи по частям допускаются, на каждый — отдельная справка.
4. Переход права либо нотариальный предварительный договор с регистрацией трёхлетней отметки.
5. Справка о соответствии (Uygunluk Belgesi) от кадастра, подтверждающая соблюдение статьи 20.
6. ВНЖ краткосрочного типа на основании инвестиции.
7. Заявление о гражданстве в провинциальное управление по делам населения и гражданства, с семейным досье.
8. Указ Президента, внесение в реестр актов гражданского состояния, затем удостоверение личности и паспорт.

Сроки зависят от провинции и полноты досье. Хорошо задокументированное досье обычно проходит путь от завершённой инвестиции до указа примерно за три–шесть месяцев; при дефекте документов срок заметно растягивается, поскольку отсчёт начинается заново с каждым уведомлением о недостатках. Точную дату назвать заранее невозможно: окончательное решение принимает администрация.

Затраты сверх суммы инвестиции

Заложите: кадастровую пошлину (4% от заявленной стоимости, на практике обычно несёт покупатель, если не согласовано иное), отчёт об оценке, обязательное страхование от землетрясения (DASK), нотариус, присяжный перевод, апостиль и консульскую легализацию, пошлины за ВНЖ и паспорт, а также профессиональные гонорары. Первая передача объекта иностранному покупателю-нерезиденту, оплачивающему в валюте, может освобождаться от НДС при соблюдении условий, включая годичный срок владения; вопрос зависит от обстоятельств и его стоит подтвердить, прежде чем на него рассчитывать.

После паспорта

Двойное гражданство. Турция его допускает. Допускает ли ваша страна — вопрос её права, и цена утраты первого гражданства (пенсии, наследство, право владеть землёй дома) иногда выше выгоды. Налоги. Гражданство само по себе не делает вас налоговым резидентом Турции. Резидентство обычно определяется домицилием либо пребыванием в Турции свыше шести месяцев в календарном году. Ошибаются и те, кто считает, что паспорт автоматически влечёт налогообложение мирового дохода, и те, кто считает, что он не влечёт его никогда. Воинская обязанность. Мужчины-граждане подпадают под призывной режим. Существуют освобождения и оплачиваемая альтернатива, а порядок зависит от возраста на момент натурализации и службы, уже пройденной за рубежом. Это оценивается индивидуально до подачи досье, а не после. Мобильность. Турецкий паспорт даёт безвизовый въезд, визу по прибытии или электронную визу более чем в 110 направлений, а граждане Турции вправе претендовать на инвесторскую визу США E-2 по двустороннему договору — для многих семей это самая ценная часть программы, и она требует отдельного планирования. Чем это не является. Турецкое гражданство не является гражданством ЕС и не даёт свободы передвижения в Шенгене. Переговоры о вступлении Турции в ЕС этого не меняют, и эту границу стоит проверять всякий раз, когда два понятия подаются вместе.

Частые вопросы

Нужно ли жить в Турции? Нет. Для инвестиционного пути нет требования фактического проживания, нет языкового или интеграционного экзамена. Можно ли продать через три года? Да. После снятия отметки объект свободно отчуждаем, а уже предоставленное гражданство это не затрагивает. Можно ли использовать ипотеку? Квалифицирующая сумма должна быть уплачена и подтверждена описанным образом; любую схему финансирования нужно сверять с действующими инструкциями до принятия обязательств. Кредиты сберегательно-финансовых компаний иностранным покупателям недоступны. Можно ли оформить без поездки в Турцию? Да, по доверенности — при условии, что в ней прописаны требуемые специальные полномочия. Общая доверенность при приобретении с целью гражданства регулярно отклоняется. Может ли гражданство быть отменено? Да — при нарушении инвестиционного условия в течение трёх лет либо при установлении, что приобретение основано на ложных сведениях или обмане. Повысят ли порог? Его уже повышали и могут повысить снова. Поправки, как правило, действовали на будущее, с переходным режимом для начатых сделок, но гарантии сохранения прежних условий при будущих изменениях не существует.

Как мы работаем

Tercan Legal — юридическая фирма в Стамбуле, консультирующая иностранных граждан и иностранных инвесторов. Среди наших доверителей — представители более чем 40 стран; работа по делам ведётся на турецком, английском, арабском, русском, китайском, персидском, курдском, испанском и французском языках. Дела по гражданству за инвестиции мы ведём вместе с практикой недвижимости, кадастра и миграционного права, поскольку в этой области разделить их невозможно. Мы проводим юридические проверки до перевода средств, прямо говорим, когда объект или структура не отвечают условиям, и готовим досье по стандарту, который применяют государственные органы. Наша работа ограничивается юридическим сопровождением сделки и заявления. Tercan Legal Hikaye Sokak No: 7, Kat: 2, 34394 Esentepe, Стамбул, Турция info@tercanlegal.com · +90 506 689 97 22 (WhatsApp / Telegram) Эта страница содержит общую информацию о турецком праве по состоянию на 2026 год и не является юридической консультацией по конкретному делу. Пороги и административная практика меняются; до принятия решений получите консультацию по вашим обстоятельствам.