博客土耳其投资入籍：2026 年法律指南

最低投资额是这个项目里最容易查到、却最不决定结果的数字。真正决定结果的是房产类型、价款的证明方式、评估值，以及申请人自身的档案。 本文介绍项目的法律依据、七种合资格投资、房产路径的具体规则、土地登记局与户籍及公民事务局审查的内容，以及档案被拒或已批入籍被撤销的情形。

法律依据

土耳其投资入籍并非一部单独的法律，而是《土耳其国籍法》第 5901 号第 12 条第 1 款 (b) 项规定的例外入籍路径的具体适用，其内容由《土耳其国籍法实施条例》第 20 条加以规定。 由此引出两点，都很关键。 第一，批准以总统令作出，属于裁量性的行政行为。结果无法事先保证，任何顾问都不具备作出此种保证的地位。 第二，金额门槛规定在条例而非法律中，因此可以通过在《官方公报》上公布的修订予以变更，而且确实多次变更过：2017 年为 100 万美元，2018 年 9 月降至 25 万美元，2022 年 1 月 6 日的修订升至 40 万美元，2023 年 12 月 12 日又收窄了合资格房产的类型。请以交易当日生效的规定为准，而不是去年某篇文章里的数字。

七种合资格投资

截至 2026 年，申请人须完成并证明下列任一项：

有一条规则适用于全部路径：外币须在交易前出售给在土耳其经营的银行，再由该银行出售给中央银行，并出具外汇购买凭证（Döviz Alım Belgesi，简称 DAB）。资金以错误方式进入土耳其，事后无法补救——这正是一笔本来正常的交易最常见地变成无法用于入籍的原因。 房产路径占绝大多数档案，下文因此围绕它展开。但原则对其他路径同样适用：证明来源、证明结汇、证明锁定。

房产路径详解

哪些房产合资格

自 2023 年 12 月 12 日修订起，房产须为：

• 依第 634 号《区分所有权法》登记的独立单元，已设立区分所有权（kat mülkiyeti）或在建工程地役权（kat irtifakı）；或
• 登记为地块（arsa）且其上有合法永久建筑，并持有使用许可证（iskân）。

不接受：农业用地；《土地登记法》第 35 条第 4 款项下负有两年开发义务的空地；以及分时度假权（devre mülk）。 可以合并多套房产达到门槛，但须全部登记在申请人本人名下，且每一套均加注三年限售批注。按份共有不被接受——与他人共同购买一套房产并各持份额的，不符合条件。以配偶或子女名义购买的房产，不计入申请人本人的门槛。

哪些卖方会让档案失败

档案往往悄无声息地折在这里。根据土地登记局的操作指引，标的房产不得：

• 登记在依第 12 条第 1 款 (b) 项取得土耳其国籍者名下，即已被“用过”于入籍档案的房产；
• 登记在属于《土地登记法》第 36 条范围内的公司（有外资股东的公司）名下；
• 属于申请人本人、其配偶或子女曾经拥有并于 2017 年 1 月 12 日之后转让的房产——回购路径已被封闭。

上述核查在土地登记局办理，通常只需几天。宜在签署任何预订协议之前完成，因为签约之后重新议价的空间很有限。

估值：以评估值为准，而非成交价

是否合资格取决于持牌评估机构出具、并通过 TADEBİS 系统提交的正式评估报告；自 2024 年起，还须依土地登记总局第 2024/4 号通函，由房产取得方式入籍所依金额认定书（TTB）予以确认。 三个数字必须各自独立地满足门槛：正式产权文书或公证买卖预约合同中载明的价款、实际转入款项的合计、以及评估值。合同价 42 万美元而评估值 38 万美元的，不合资格。若某一单元被称为可用于入籍申请，宜索取其近期的评估报告，而不以报价为准。 以里拉计的评估值折算为美元时，原则上采用相关日期前一个工作日的中央银行有效卖出价。在汇率波动的环境下，组卷缓慢的档案可能在评估与过户之间跌破门槛。

三年限售批注

房产证上加注三年内不得出售的批注。另一种结构是针对期房的公证买卖预约合同：在登记簿上加注三年内不转让、不涂销的承诺，并一次性付清全款。对在建项目而言这往往是正确答案，但它要求的合同起草更严谨，而非更宽松。 三年期满后，经申请由土地登记局涂销批注。若在期满之前申请涂销，土地登记局会通知省户籍及公民事务局与省移民管理局，已取得的国籍即面临被撤销的风险。三年承诺不是形式。

档案为什么被拒

实务中，金额几乎从来不是问题。被拒或拖延的原因是：

• 付款路径错误：现金、第三方转账、以里拉汇入而无 DAB、或在结汇之前付款；
• 评估值低于门槛，或评估报告未经正确系统上传因而不予采信；
• 房产类型不合资格——2023 年 12 月收窄后，最常见的是无建筑的地块或农业用地；
• 卖方不合格，见上文；
• 资金来源问题：在金融犯罪调查委员会（MASAK）框架下，十二个月的银行流水、税务记录或经营文件无法解释该笔金额；
• 申请人自身背景：公共秩序与国家安全事由独立于投资加以评估，既往遣返决定、入境禁令或犯罪记录都是实质障碍；
• 身份文件不一致：护照、出生证明与户籍记录之间不符，尤其是姓名在各份文件中拉丁转写方式不同的情形。

这些问题在起步阶段处理，都比事后补救更省事。

哪些家庭成员可以随同

申请涵盖投资人本人、配偶及未满 18 周岁的子女。子女在办理过程中年满 18 岁是众所周知的陷阱：相关日期按档案认定，几个月的拖延就可能让孩子失去随同资格。成年子女须依自身条件申请，通常走居留、留学或工作路径。 依外国法成立的一夫多妻婚姻，在土耳其法下只能有一位配偶随同。共同监护的情形，未成年人申请通常需要另一方父母同意。

办理流程

1. 交易前尽职调查：产权查询、他项权利、抵押、查封、批注、卖方身份状况、规划与使用许可、以及房产的历次转让记录。
2. 评估：由持牌机构出具并通过官方系统提交。
3. 境外汇入资金，向银行结汇，取得 DAB。允许分期付款，每笔付款单独出具凭证。
4. 过户或公证买卖预约合同，并登记三年批注。
5. 合规证明（Uygunluk Belgesi）：由土地登记局出具，确认投资符合第 20 条。
6. 基于投资申请短期居留许可。
7. 向省户籍及公民事务局提交入籍申请（含家庭档案）。
8. 总统令、户籍登记，随后办理身份证与护照。

时长因省份与档案完整度而异。文件齐备的档案通常自投资完成起约三至六个月取得总统令；存在文件瑕疵的档案会明显更久，因为每次补正通知都会重新计时。无法事先给出确定日期，最终决定权在主管机关。

投资款之外的成本

请预留：产权过户税（申报价的 4%，实务中除另有约定外多由买方承担）、评估报告费、强制地震保险（DASK）、公证与宣誓翻译、海牙认证与领事认证、居留与护照规费，以及专业服务费。以外币付款的非居民外国买方首次取得房产，可能享有增值税免税，但附有条件（包括一年持有期）；此事因案而异，依赖它之前值得先行确认。

拿到护照之后

双重国籍。土耳其允许；你的母国是否允许，是母国法律的问题。失去原国籍的代价——养老金、继承、在本国的土地权利——有时大于所得。 税务。入籍本身并不使你成为土耳其税务居民。税务居民身份通常取决于住所，或在一个日历年内在土耳其停留超过六个月。认为护照必然触发全球征税的人是错的，认为它绝不触发的人同样是错的。 兵役。男性公民纳入义务兵役制度，存在免除与付费服役选项，具体处理因入籍时年龄及已在境外服役情况而异。这需要在递交档案之前逐案评估，而不是之后。 通行便利。土耳其护照可免签、落地签或电子签进入 110 多个目的地；土耳其公民还可依双边条约申请美国 E-2 投资者签证——对许多家庭而言，这是本项目最有价值的一点，但需要单独规划。 它不是什么。土耳其国籍不是欧盟国籍，不赋予申根区自由流动权。土耳其的入盟谈判并不改变这一点；两者被放在一起表述时，值得核实。

常见问题

必须住在土耳其吗？ 不必。投资路径没有实际居住要求，也没有语言或融入考试。 三年后可以卖吗？ 可以。批注涂销后房产可自由处分，已取得的国籍不受影响。 可以贷款购买吗？ 合资格金额须按上述方式支付并留痕；任何融资结构都应在承诺之前对照现行指引核查。此外，外国人不得以储蓄融资公司提供的贷款购置房产。 我不去土耳其，可以委托办理吗？ 可以，凭授权委托书办理，但委托书须载明所需的特别授权；入籍目的的房产取得，通用授权书通常会被拒绝。 国籍会被撤销吗？ 会——若在三年内违反投资条件，或经认定取得系基于虚假陈述或欺诈。 门槛会上调吗？ 此前上调过，日后仍可能上调。修订一般向将来生效，并对已启动的交易作过渡处理，但没有任何规则保证未来的修订会有“既往不咎”的安排。

我们的做法

Tercan Legal 是一家位于伊斯坦布尔的律师事务所，为外国人与外国投资者提供法律服务，客户来自 40 多个国家，办案语言包括土耳其语、英语、阿拉伯语、俄语、中文、波斯语、库尔德语、西班牙语与法语。投资入籍业务与我们的房地产、产权登记及移民业务一并处理，因为在这一领域，这些问题本就无法分开。 我们在资金转出之前完成法律核查；在房产或交易结构不符合条件时直接说明；并按主管机关实际适用的标准整理档案。我们的工作仅限于就交易与申请提供法律意见。 Tercan Legal Hikaye Sokak No: 7, Kat: 2, 34394 Esentepe, 伊斯坦布尔，土耳其 info@tercanlegal.com · +90 506 689 97 22（WhatsApp / Telegram） 本页为截至 2026 年土耳其法律的一般性信息，不构成针对任何具体事项的法律意见。门槛与行政实践可能变动，行动前请就自身情况获取专业意见。