مدونةالجنسية التركية عن طريق الاستثمار: الدليل القانوني لعام 2026

الحدّ الأدنى للاستثمار هو أسهل ما يُعثر عليه في هذا البرنامج، وأقلّ ما يحدّد نتيجة الطلب. الذي يحدّد النتيجة هو نوع العقار، وطريقة توثيق الثمن، والتقييم، وملفّ مقدّم الطلب نفسه. يعرض هذا الدليل الأساس القانوني للبرنامج، والطرق السبعة المؤهلة، ومسار العقار بالتفصيل، وما تفحصه مديرية الطابو والمساحة ومديرية النفوس والجنسية، والحالات التي يُرفض فيها الطلب أو تُسحب فيها جنسية مُنحت بالفعل.

الأساس القانوني

الجنسية التركية بالاستثمار ليست قانوناً مستقلاً، بل تطبيق لمسار التجنيس الاستثنائي المنصوص عليه في المادة 12/1-ب من قانون الجنسية التركية رقم 5901، وقد فُصِّل مضمونه في المادة 20 من لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية. ويترتب على ذلك أمران مهمان: الأول أن القرار يصدر بـمرسوم رئاسي، أي أنه تصرف إداري تقديري. ولا يمكن ضمان نتيجته مسبقاً، ولا يملك أي مستشار أن يعطي مثل هذا الضمان. والثاني أن الحدود المالية موجودة في لائحة لا في القانون، وبالتالي يمكن تعديلها بقرار يُنشر في الجريدة الرسمية. وقد تغيّرت فعلاً أكثر من مرة: مليون دولار في 2017، ثم 250.000 دولار في أيلول/سبتمبر 2018، ثم 400.000 دولار بتعديل 6 كانون الثاني/يناير 2022، ثم تضييق نوع العقار المؤهل بتعديل 12 كانون الأول/ديسمبر 2023. تحقّق من الرقم الساري يوم إتمام المعاملة، لا من رقم مقال نُشر العام الماضي.

الطرق السبعة المؤهلة

اعتباراً من 2026، يتأهل مقدّم الطلب بتحقيق وتوثيق واحدة على الأقل مما يلي:

وثمة قاعدة تسري على جميع هذه الطرق: يجب بيع العملة الأجنبية لمصرف عامل في تركيا، وبيع المصرف لها للبنك المركزي، قبل إتمام المعاملة، ثم تقديم وثيقة شراء العملة (Döviz Alım Belgesi – DAB). والمال الذي يدخل تركيا بطريقة خاطئة لا يمكن تصحيح مساره لاحقاً؛ وهذا هو السبب الأكثر شيوعاً في تحوّل صفقة سليمة إلى صفقة غير صالحة للتجنيس. ولأن مسار العقار يستحوذ على الغالبية الساحقة من الملفات، فإن بقية هذا الدليل تتبعه بالتفصيل. أما المبدأ — وثّق المصدر، ووثّق التحويل، ووثّق الالتزام — فيسري على الطرق الأخرى جميعاً.

مسار العقار بالتفصيل

ما العقارات المؤهلة؟

منذ تعديل 12 كانون الأول/ديسمبر 2023، يجب أن يكون العقار إما:

• وحدة مستقلة مسجّلة وفق قانون الملكية الطابقية رقم 634، بـملكية طابقية (kat mülkiyeti) أو ارتفاق إنشائي (kat irtifakı)؛ أو
• مسجّلاً بوصف أرض (arsa) وعليه بناء دائم مطابق للتشريعات ولديه رخصة إشغال (iskân).

ويُستبعد: الأراضي الزراعية، والأراضي الخالية الخاضعة للمادة 35/4 من قانون الطابو والتي يقع على مالكها التزام تطوير خلال سنتين، وحقوق الملكية الزمنية (devre mülk). ويجوز الجمع بين أكثر من عقار للوصول إلى الحد الأدنى، بشرط تسجيلها كلها باسم مقدّم الطلب نفسه ووضع إشارة الثلاث سنوات عليها جميعاً. أما الملكية الشائعة (على الحصص) فغير مقبولة؛ ولا يُحتسب العقار المسجّل باسم الزوجة أو الأولاد ضمن نصاب مقدّم الطلب.

البائع الذي يُفسد الملف

هنا تسقط الملفات بهدوء. وفقاً لأدلة مديرية الطابو، يجب ألّا يكون العقار:

• مسجّلاً باسم شخص حصل هو نفسه على الجنسية التركية بموجب المادة 12/1-ب، أي عقار سبق «استخدامه» في ملف تجنيس؛
• مسجّلاً باسم شركة تدخل في نطاق المادة 36 من قانون الطابو (الشركات ذات المساهمة الأجنبية)؛
• عقاراً سبق أن ملكه مقدّم الطلب أو زوجه أو أولاده ونُقلت ملكيته بعد 12 كانون الثاني/يناير 2017 — فطريق إعادة الشراء مغلق.

وتُجرى هذه الفحوص لدى الطابو وتستغرق عادةً أياماً معدودة، ويُستحسن إتمامها قبل توقيع أي عقد حجز، إذ يضيق هامش إعادة التفاوض بعده.

التقييم: القيمة المقدَّرة لا الثمن المدفوع

يتحدد الاستحقاق بتقرير تقييم رسمي يُعدّه خبير مرخّص ويُرسل عبر منظومة TADEBİS، ويُصدَّق منذ 2024 بـوثيقة تحديد المبلغ المعتمد لاكتساب الجنسية عن طريق تملّك عقار (TTB) بموجب التعميم رقم 2024/4 الصادر عن المديرية العامة للطابو والمساحة. وثلاثة أرقام يجب أن تحقق الحد الأدنى كلٌّ على حدة: القيمة الواردة في السند الرسمي أو في وعد البيع الموثّق لدى الكاتب بالعدل، ومجموع المبالغ المحوَّلة فعلاً، وقيمة التقييم. فعقد بـ420.000 دولار مقابل تقييم بـ380.000 دولار لا يتأهل. وحين توصَف وحدة بأنها صالحة لطلب الجنسية، يُستحسن طلب تقرير التقييم الحديث بدل الاكتفاء بالسعر المعروض. ويُحتسب المقابل بالدولار لقيمة مقدّرة بالليرة على أساس سعر البيع الفعلي لدى البنك المركزي في آخر يوم عمل سابق للتاريخ المعتبر. وفي بيئة صرف متحركة، قد ينزل ملف بطيء التجميع تحت الحد بين تاريخ التقييم وتاريخ السند.

إشارة السنوات الثلاث

يُوضع على سند الملكية قيد بعدم بيع العقار لمدة ثلاث سنوات. ويوجد بديل هو وعد البيع الموثّق لدى الكاتب بالعدل للوحدات تحت الإنشاء، مع تدوين تعهّد على السجل بعدم النقل أو الشطب لمدة ثلاث سنوات ودفع الثمن كاملاً مقدّماً؛ وهو غالباً الحل الصحيح للمشاريع قيد الإنشاء، لكنه يقتضي صياغة عقدية أدق لا أقل. وتُرفع الإشارة من الطابو بناءً على الطلب بعد انقضاء المدة. أما إذا طُلب رفعها قبل انقضائها، فإن الطابو يُبلغ مديرية النفوس والجنسية ومديرية إدارة الهجرة، وتصبح الجنسية معرّضة للإلغاء. فالالتزام بالثلاث سنوات ليس إجراءً شكلياً.

لماذا تُرفض الملفات؟

عملياً، نادراً ما يكون المبلغ هو المشكلة. الرفض أو التأخير يقع بسبب:

• مسار دفع خاطئ: نقداً، أو تحويل من طرف ثالث، أو دفع بالليرة دون وثيقة DAB، أو دفع قبل بيع العملة؛
• تقييم دون الحد، أو تقييم لم يُرفع عبر المنظومة الصحيحة فلا يُعتدّ به؛
• نوع عقار غير مؤهل بعد تضييق كانون الأول/ديسمبر 2023 — وأشيعها أرض بلا بناء أو أرض زراعية؛
• بائع غير مؤهل، كما سبق؛
• أسئلة مصدر الأموال في إطار هيئة التحقيق في الجرائم المالية (MASAK)، حين لا تُفسّر كشوف الحساب لاثني عشر شهراً أو السجلات الضريبية أو وثائق النشاط التجاري حجم المبلغ؛
• سجلّ مقدّم الطلب نفسه: تُقيَّم اعتبارات النظام العام والأمن القومي باستقلال عن الاستثمار، وقرار الإبعاد السابق أو حظر الدخول أو السجل الجنائي عقبة حقيقية؛
• تعارض بيانات الهوية بين الجواز وشهادة الميلاد وسجلات الأحوال المدنية، وخصوصاً عند اختلاف طريقة كتابة الاسم بالحروف اللاتينية في كل وثيقة.

ومعالجة هذه المسائل في بداية الطريق أيسر وأقل كلفة من تداركها بعد وقوعها.

من يُدرج في الطلب؟

يشمل الطلب المستثمر وزوجه وأولاده دون سن 18. وبلوغ الولد الثامنة عشرة أثناء الإجراءات فخّ معروف: التاريخ المعتبر يُقيَّم على الملف، وتأخير بضعة أشهر قد يكلّف الولد إدراجه. أما الأولاد البالغون فيتأهلون بصفتهم الشخصية، عبر مسارات الإقامة أو الدراسة أو العمل. وفي حالات تعدد الزوجات وفق قانون أجنبي، لا يجوز إدراج أكثر من زوجة واحدة بموجب القانون التركي. وعند اشتراك الحضانة، تُطلب عادةً موافقة الوالد الآخر على طلب القاصر.

الإجراءات خطوة بخطوة

1. التدقيق القانوني قبل المعاملة: قيد الملكية، الرهون، الحجوزات، الإشارات، وضع البائع، الوضع التنظيمي ورخصة الإشغال، وتاريخ انتقال العقار.
2. التقييم بيد خبير مرخّص وإرساله عبر المنظومة الرسمية.
3. تحويل الأموال من الخارج، وبيع العملة للمصرف، وإصدار وثيقة DAB. ويجوز الدفع على أقساط مع وثيقة مستقلة لكل دفعة.
4. نقل السند أو وعد البيع الموثّق، مع تسجيل إشارة الثلاث سنوات.
5. شهادة المطابقة (Uygunluk Belgesi) من مديرية الطابو تؤكد استيفاء الاستثمار لشروط المادة 20.
6. إذن إقامة قصير الأمد على أساس الاستثمار.
7. طلب الجنسية لدى مديرية النفوس والجنسية في الولاية، مع ملف العائلة.
8. المرسوم الرئاسي، ثم القيد في السجل المدني، ثم البطاقة والجواز.

وتختلف المدد باختلاف الولاية واكتمال الملف. وعادةً ينتقل ملف موثّق جيداً من إتمام الاستثمار إلى المرسوم خلال ثلاثة إلى ستة أشهر تقريباً، بينما قد يطول الملف المعيب كثيراً لأن المدة تُستأنف مع كل إشعار نقص. ولا يمكن إعطاء تاريخ قاطع مسبقاً، لأن القرار النهائي يعود إلى الإدارة.

التكاليف خارج مبلغ الاستثمار

احتسب: رسم الطابو (4% من القيمة المصرّح بها، ويتحمّله المشتري عملياً ما لم يُتفق على غير ذلك)، وتقرير التقييم، والتأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK)، والكاتب بالعدل والترجمة المحلّفة والأبوستيل والتصديقات القنصلية، ورسوم الإقامة والجواز، والأتعاب المهنية. وقد يُعفى التسليم الأول لعقار إلى مشترٍ أجنبي غير مقيم يدفع بالعملة الأجنبية من ضريبة القيمة المضافة، بشروط منها الاحتفاظ بالعقار سنة؛ وهي مسألة تختلف بحسب الحالة ويُستحسن تأكيدها قبل البناء عليها.

بعد الحصول على الجواز

ازدواج الجنسية. تركيا تجيزه، أما بلدك فذلك شأن قانونه. وخسارة الجنسية الأصلية قد تكلّف أكثر مما يُكتسب: معاشات، وميراث، وحق تملّك في الداخل. الضريبة. الجنسية وحدها لا تجعلك مقيماً ضريبياً في تركيا. فالإقامة الضريبية ترتبط عموماً بالموطن أو بالبقاء في تركيا أكثر من ستة أشهر في السنة الميلادية. ومن يظن أن الجواز يستتبع ضريبة على الدخل العالمي مخطئ، ومن يظن أنه لا يستتبعها أبداً مخطئ كذلك. الخدمة العسكرية. يدخل المواطنون الذكور في نطاق نظام التجنيد، مع وجود إعفاءات وخيار البدل النقدي، وتختلف المعاملة بحسب السن عند التجنّس والخدمة المؤداة في الخارج. وهذا ملف يُقيَّم فردياً قبل تقديم الطلب لا بعده. حرية التنقل. يتيح الجواز التركي الدخول دون تأشيرة أو بتأشيرة عند الوصول أو بتأشيرة إلكترونية إلى ما يزيد على 110 وجهات، كما يحق للمواطنين الأتراك التقدّم لـتأشيرة المستثمر الأمريكية E-2 بموجب المعاهدة الثنائية — وهي لكثير من العائلات أثمن ما في البرنامج، وتستلزم تخطيطاً مستقلاً. وما ليس كذلك. الجنسية التركية ليست جنسية أوروبية ولا تمنح حرية التنقل في منطقة شنغن. ولا تغيّر مفاوضات انضمام تركيا هذا الوضع، وهي نقطة تستحق التحقق كلما عُرض الأمران معاً.

أسئلة متكررة

هل يجب أن أقيم في تركيا؟ لا. لا يوجد شرط إقامة فعلية في مسار الاستثمار، ولا اختبار لغة أو اندماج. هل أستطيع البيع بعد ثلاث سنوات؟ نعم. بعد رفع الإشارة يصبح العقار قابلاً للتصرف بحرية، ولا تتأثر الجنسية الممنوحة. هل يمكن الشراء بقرض عقاري؟ يجب دفع المبلغ المؤهل وتوثيقه على النحو المذكور، ويلزم فحص أي هيكل تمويلي على ضوء الأدلة السارية قبل الالتزام؛ كما لا يجوز للأجانب التملّك بقروض شركات التمويل الادخاري. هل يمكن إنجاز المعاملة دون سفري إلى تركيا؟ نعم بوكالة، شريطة أن تتضمن الصلاحيات الخاصة المطلوبة؛ فالوكالة العامة تُرفض عادةً في عمليات التملّك بغرض التجنيس. هل يمكن سحب الجنسية؟ نعم، إذا أُخلّ بشرط الاستثمار خلال ثلاث سنوات، أو ثبت أن الاكتساب قام على إقرار كاذب أو غش. هل سيرتفع الحد الأدنى؟ ارتفع من قبل وقد يرتفع مجدداً. وقد سرت التعديلات عموماً على المستقبل مع معالجة انتقالية للمعاملات المبتدئة، لكن لا ضمانة لقاعدة استثناء في أي تعديل قادم.

كيف نعمل

Tercan Legal مكتب محاماة في إسطنبول يقدّم الاستشارة للأجانب والمستثمرين الأجانب، ولدينا موكّلون من أكثر من 40 دولة، ونعمل بالتركية والإنكليزية والعربية والروسية والصينية والفارسية والكردية والإسبانية والفرنسية. ونُدير ملفات الجنسية بالاستثمار مع قسم العقارات والطابو والهجرة، لأن هذه المسائل غير قابلة للفصل عملياً. ونُجري الفحوص القانونية قبل تحويل الأموال، ونبيّن بوضوح متى لا يستوفي العقار أو الهيكل الشروط، ونوثّق الملف بالمعيار الذي تطبّقه الجهات الرسمية. ويقتصر دورنا على المشورة القانونية في المعاملة والطلب. Tercan Legal Hikaye Sokak No: 7, Kat: 2, 34394 Esentepe, إسطنبول، تركيا info@tercanlegal.com · +90 506 689 97 22 (واتساب / تيليغرام) هذه الصفحة معلومات عامة عن القانون التركي بحالته في 2026 وليست استشارة قانونية في واقعة بعينها. الحدود والممارسة الإدارية قابلة للتغيّر، ويُرجى الحصول على مشورة بشأن ظروفك الخاصة قبل التصرّف.