حداقل مبلغ سرمایهگذاری آسانیابترین عدد این برنامه است و کمترین نقش را در سرنوشت پرونده دارد. آنچه نتیجه را تعیین میکند نوع ملک، شیوه مستندسازی ثمن، ارزیابی، و پرونده شخصی متقاضی است. این راهنما مبنای قانونی برنامه، هفت مسیر واجد شرایط، جزئیات مسیر ملک، آنچه اداره ثبت اسناد و املاک و اداره امور جمعیت و تابعیت بررسی میکنند، و مواردی را که پرونده رد میشود یا تابعیت اعطاشده پس گرفته میشود شرح میدهد.
مبنای قانونی
شهروندی ترکیه از راه سرمایهگذاری قانون جداگانهای نیست؛ اجرای مسیر تابعیت استثنایی موضوع ماده ۱۲ بند ۱ جزء (ب) قانون تابعیت ترکیه به شماره ۵۹۰۱ است که مضمون آن در ماده ۲۰ آییننامه اجرایی قانون تابعیت تعیین شده است. دو نتیجه از این امر برمیآید و هر دو مهماند. نخست آنکه تصمیم با فرمان ریاستجمهوری گرفته میشود؛ یعنی یک اقدام اداری مبتنی بر صلاحدید. نتیجه را نمیتوان از پیش تضمین کرد و هیچ مشاوری در جایگاه دادن چنین تضمینی نیست. دوم آنکه آستانههای مالی در آییننامه آمدهاند نه در قانون، پس با اصلاحیهای که در روزنامه رسمی منتشر میشود قابل تغییرند — و بارها تغییر کردهاند: یک میلیون دلار در ۲۰۱۷، کاهش به ۲۵۰٬۰۰۰ دلار در سپتامبر ۲۰۱۸، افزایش به ۴۰۰٬۰۰۰ دلار با اصلاحیه ۶ ژانویه ۲۰۲۲، و محدود شدن نوع ملک واجد شرایط در ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳. رقم معتبر در روز انجام معامله را بررسی کنید، نه رقم مقالهای از سال گذشته را.
هفت مسیر واجد شرایط
از سال ۲۰۲۶، متقاضی باید دستکم یکی از موارد زیر را انجام و مستند کند:
| مسیر | حداقل | مدت نگهداری | مرجع تأییدکننده |
|---|---|---|---|
| خرید ملک | ۴۰۰٬۰۰۰ دلار | ۳ سال | وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییر اقلیم (اداره ثبت) |
| سرمایهگذاری ثابت | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | — | وزارت صنعت و فناوری |
| سپرده در بانک ترکیه | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | ۳ سال | آژانس تنظیم و نظارت بانکی |
| اوراق بدهی دولتی | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | ۳ سال | وزارت خزانهداری و دارایی |
| واحدهای صندوق سرمایهگذاری املاک یا سرمایهگذاری خطرپذیر | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | ۳ سال | هیئت بازارهای سرمایه |
| نظام بازنشستگی خصوصی | ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | ۳ سال | آژانس نظارت بر بیمه و بازنشستگی خصوصی |
| ایجاد اشتغال | ۵۰ نفر | — | وزارت کار و تأمین اجتماعی |
قاعدهای که بر همه مسیرها حاکم است: ارز باید پیش از معامله به بانکی فعال در ترکیه و از سوی آن بانک به بانک مرکزی فروخته شود و گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi یا DAB) ارائه گردد. پولی که از مسیر نادرست وارد ترکیه شود، بعداً قابل اصلاح نیست؛ و همین رایجترین دلیلی است که یک خرید سالم را به خریدی غیرقابلاستفاده برای تابعیت تبدیل میکند. چون اکثریت قاطع پروندهها از مسیر ملک است، ادامه این راهنما بر همان متمرکز است. اما اصل کار — مستندسازی منبع، مستندسازی تبدیل ارز، مستندسازی تعهد — درباره مسیرهای دیگر نیز صادق است.
مسیر ملک به تفصیل
کدام املاک واجد شرایطاند
از زمان اصلاحیه ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳، ملک باید یکی از این دو باشد:
- واحدی مستقل، ثبتشده بر اساس قانون مالکیت طبقاتی شماره ۶۳۴، با مالکیت طبقاتی (kat mülkiyeti) یا ارتفاق ساخت (kat irtifakı)؛ یا
- ثبتشده با وصف زمین (arsa) که بنایی دائمی و منطبق با مقررات روی آن قرار دارد و دارای پایانکار (iskân) است.
مستثنا: زمینهای کشاورزی؛ زمینهای بدون بنا مشمول ماده ۳۵/۴ قانون ثبت که تعهد توسعه دوساله دارند؛ و حق تایمشر (devre mülk). میتوان چند ملک را برای رسیدن به آستانه جمع کرد، مشروط بر آنکه همه به نام خودِ متقاضی ثبت شوند و بر همه شرط سهساله درج شود. مالکیت مشاعی پذیرفته نیست — خرید سهمی از یک ملک همراه با خریدار دیگر، شرایط را تأمین نمیکند. ملکی که به نام همسر یا فرزند خریداری شود، در آستانه متقاضی محاسبه نمیشود.
کدام فروشنده پرونده را خراب میکند
پروندهها بیسروصدا اینجا شکست میخورند. بر پایه دستورالعملهای اداره ثبت، ملک نباید:
- به نام کسی ثبت باشد که خودش تابعیت ترکیه را بر اساس ماده ۱۲/۱-ب گرفته است؛ یعنی ملکی که پیشتر در یک پرونده تابعیت «استفاده» شده است؛
- به نام شرکتی ثبت باشد که مشمول ماده ۳۶ قانون ثبت است (شرکتهای دارای سهامدار خارجی)؛
- ملکی باشد که متقاضی، همسر یا فرزندان او پیشتر مالک آن بوده و پس از ۱۲ ژانویه ۲۰۱۷ آن را منتقل کردهاند — مسیر بازخرید بسته است.
این بررسیها در اداره ثبت انجام میشود و معمولاً چند روز طول میکشد. بهتر است پیش از امضای هر قرارداد رزرو کامل شود، زیرا پس از آن مجال مذاکره مجدد بسیار کم است.
ارزیابی: ارزش کارشناسی، نه قیمت پرداختی
واجد شرایط بودن با گزارش ارزیابی رسمی تعیین میشود که کارشناس دارای مجوز تهیه و از طریق سامانه TADEBİS ارسال میکند، و از سال ۲۰۲۴ با سند تعیین مبلغ مبنای اخذ تابعیت از راه تملک ملک (TTB) بر اساس بخشنامه ۲۰۲۴/۴ اداره کل ثبت اسناد و املاک تأیید میشود. سه رقم باید هر یک جداگانه آستانه را تأمین کنند: مبلغ مندرج در سند رسمی یا در قولنامه رسمی محضری، مجموع پرداختهای واقعاً انتقالیافته، و ارزش کارشناسی. قرارداد ۴۲۰٬۰۰۰ دلاری با ارزیابی ۳۸۰٬۰۰۰ دلاری واجد شرایط نیست. اگر واحدی «مناسب پرونده تابعیت» معرفی شود، بهتر است گزارش ارزیابی بهروز آن خواسته شود و به قیمت پیشنهادی بسنده نشود. معادل دلاری ارزیابی لیرهای، معمولاً بر پایه نرخ فروش مؤثر بانک مرکزی در آخرین روز کاری پیش از تاریخ مربوط محاسبه میشود. در فضای نرخ ارز متغیر، پروندهای که کند جمعآوری شود ممکن است میان تاریخ ارزیابی و تاریخ سند به زیر آستانه بیفتد.
شرط سهساله
روی سند، شرط عدم فروش به مدت سه سال درج میشود. ساختار جایگزین — قولنامه رسمی محضری برای واحدهای در حال ساخت، با درج تعهد عدم انتقال و عدم فک تا سه سال در دفتر ثبت و پرداخت کامل و نقدی ثمن — نیز موجود است و اغلب پاسخ درست برای پروژههای در حال ساخت است، اما تنظیم قرارداد دقیقتری میطلبد، نه سادهتر. پس از پایان سه سال، شرط با درخواست از سوی اداره ثبت برداشته میشود. اگر برداشتن آن پیش از پایان مدت درخواست شود، اداره ثبت به اداره امور جمعیت و تابعیت استان و اداره مدیریت مهاجرت اطلاع میدهد و تابعیت در معرض ابطال قرار میگیرد. تعهد سهساله تشریفاتی نیست.
چرا پروندهها رد میشوند
در عمل، مبلغ تقریباً هرگز مشکل نیست. رد یا تأخیر از این موارد ناشی میشود:
- مسیر نادرست پرداخت: نقدی، حواله از شخص ثالث، پرداخت به لیره بدون DAB، یا پرداخت پیش از فروش ارز؛
- ارزیابی زیر آستانه، یا گزارشی که از سامانه درست بارگذاری نشده و بنابراین لحاظ نمیشود؛
- نوع ملک غیرواجد شرایط پس از محدودسازی دسامبر ۲۰۲۳ — بیشتر اوقات زمین بدون بنا یا زمین کشاورزی؛
- فروشنده فاقد شرایط، چنانکه گفته شد؛
- پرسشهای منشأ وجوه در چارچوب سازمان تحقیق جرایم مالی (MASAK)، آنگاه که گردش دوازدهماهه حساب، سوابق مالیاتی یا مدارک کسبوکار توضیحدهنده مبلغ نباشد؛
- سابقه خودِ متقاضی: نظم عمومی و امنیت ملی مستقل از سرمایهگذاری ارزیابی میشوند و تصمیم اخراج پیشین، ممنوعیت ورود یا سابقه کیفری مانعی واقعی است؛
- ناهماهنگی مدارک هویتی میان گذرنامه، شناسنامه و اسناد سجلی، بهویژه وقتی نام در هر سند به شکلی متفاوت به لاتین نوشته شده است.
رسیدگی به هر یک از این موارد در آغاز کار آسانتر و کمهزینهتر از جبران آن پس از وقوع است.
چه کسانی در پرونده قرار میگیرند
درخواست شامل سرمایهگذار، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال است. رسیدن فرزند به ۱۸ سالگی در میانه فرایند دامی شناختهشده است: تاریخ مبنا روی پرونده ارزیابی میشود و چند ماه تأخیر میتواند شمول فرزند را از بین ببرد. فرزندان بزرگسال باید مستقلاً واجد شرایط شوند — معمولاً از راه اقامت، تحصیل یا کار. در ازدواجهای متعدد بر اساس قانون خارجی، طبق قانون ترکیه تنها یک همسر میتواند شامل شود. در حضانت مشترک، معمولاً رضایت والد دیگر برای درخواست فرزند صغیر لازم است.
مراحل، گامبهگام
- بررسی حقوقی پیش از معامله: استعلام مالکیت، بازداشت و رهن، شروح ثبتی، وضعیت فروشنده، وضعیت شهرسازی و پایانکار، و تاریخچه نقلوانتقال ملک.
- ارزیابی توسط کارشناس دارای مجوز و ارسال از سامانه رسمی.
- انتقال وجه از خارج، فروش ارز به بانک و صدور DAB. پرداخت اقساطی مجاز است و برای هر پرداخت گواهی جداگانه صادر میشود.
- انتقال سند یا قولنامه رسمی، همراه با ثبت شرط سهساله.
- گواهی انطباق (Uygunluk Belgesi) از اداره ثبت که تأیید میکند سرمایهگذاری شرایط ماده ۲۰ را دارد.
- اجازه اقامت کوتاهمدت بر پایه سرمایهگذاری.
- درخواست تابعیت در اداره امور جمعیت و تابعیت استان، همراه با پرونده خانواده.
- فرمان ریاستجمهوری، ثبت در سجل احوال، سپس کارت شناسایی و گذرنامه.
مدتها بسته به استان و کامل بودن پرونده متفاوت است. پروندهای که خوب مستند شده باشد، معمولاً از پایان سرمایهگذاری تا فرمان حدود سه تا شش ماه طول میکشد؛ پرونده دارای نقص مدارک بهمراتب بیشتر، زیرا با هر ابلاغ نقص، زمان از نو آغاز میشود. تاریخ قطعی را نمیتوان از پیش اعلام کرد، چون تصمیم نهایی با اداره است.
هزینههای خارج از مبلغ سرمایهگذاری
در نظر بگیرید: عوارض انتقال سند (۴٪ ارزش اظهارشده که در عمل معمولاً بر عهده خریدار است مگر توافق دیگری شود)، هزینه گزارش ارزیابی، بیمه اجباری زلزله (DASK)، دفترخانه، ترجمه رسمی، آپوستیل و تأیید کنسولی، هزینههای اقامت و گذرنامه، و حقالوکاله. نخستین تحویل ملک به خریدار خارجی غیرمقیم که با ارز پرداخت میکند ممکن است از مالیات بر ارزش افزوده معاف باشد، مشروط به شرایطی از جمله نگهداری یکساله؛ این موضوع وابسته به جزئیات پرونده است و بهتر است پیش از تکیه بر آن تأیید شود.
پس از گذرنامه
تابعیت مضاعف. ترکیه آن را میپذیرد؛ اینکه کشور شما بپذیرد، مسئله قانون آن کشور است. هزینه از دست دادن تابعیت نخست — مستمری، ارث، حق مالکیت زمین در وطن — گاه از منفعت بهدستآمده بیشتر است. مالیات. تابعیت بهخودیخود شما را مقیم مالیاتی ترکیه نمیکند. اقامت مالیاتی معمولاً به اقامتگاه یا ماندن بیش از شش ماه در یک سال تقویمی در ترکیه بستگی دارد. هم آنکه میپندارد گذرنامه بهناچار مالیات بر درآمد جهانی میآورد در اشتباه است، و هم آنکه میپندارد هرگز نمیآورد. خدمت سربازی. شهروندان مرد مشمول نظام وظیفهاند. معافیتها و گزینه خدمت با پرداخت وجه وجود دارد و رفتار قانونی بسته به سن هنگام تابعیت و خدمت انجامشده در خارج متفاوت است. این موضوع باید پیش از تشکیل پرونده بهصورت موردی ارزیابی شود، نه پس از آن. تحرک بینالمللی. گذرنامه ترکیه امکان ورود بدون روادید، روادید در بدو ورود یا روادید الکترونیکی به بیش از ۱۱۰ مقصد میدهد، و اتباع ترکیه میتوانند بر پایه معاهده دوجانبه برای ویزای سرمایهگذاری E-2 آمریکا درخواست دهند — برای بسیاری از خانوادهها ارزشمندترین ویژگی این برنامه، که برنامهریزی جداگانه خود را میطلبد. آنچه نیست. تابعیت ترکیه تابعیت اتحادیه اروپا نیست و آزادی تردد در شنگن نمیدهد. مذاکرات الحاق ترکیه این وضع را تغییر نمیدهد و هر جا این دو کنار هم مطرح شوند، جای راستیآزمایی دارد.
پرسشهای پرتکرار
آیا باید در ترکیه زندگی کنم؟ خیر. مسیر سرمایهگذاری شرط اقامت فیزیکی ندارد و آزمون زبان یا ادغام نیز ندارد. آیا پس از سه سال میتوانم بفروشم؟ بله. با برداشته شدن شرط، ملک آزادانه قابل انتقال است و تابعیت اعطاشده تحت تأثیر قرار نمیگیرد. آیا میتوان با وام خرید؟ مبلغ واجد شرایط باید به شیوه گفتهشده پرداخت و مستند شود؛ هر ساختار تأمین مالی را باید پیش از تعهد با دستورالعملهای جاری سنجید. افزون بر این، اتباع خارجی نمیتوانند با تسهیلات شرکتهای تأمین مالی پساندازی ملک بخرند. آیا بدون سفر به ترکیه امکانپذیر است؟ بله، با وکالتنامه، مشروط بر آنکه اختیارات خاص لازم در آن تصریح شده باشد؛ وکالتنامه عمومی در تملک با هدف تابعیت معمولاً رد میشود. آیا تابعیت قابل ابطال است؟ بله — اگر شرط سرمایهگذاری ظرف سه سال نقض شود، یا احراز شود که اخذ آن بر اظهار خلاف واقع یا تقلب استوار بوده است. آیا آستانه بالا میرود؟ پیشتر بالا رفته و ممکن است دوباره بالا برود. اصلاحیهها عموماً ناظر به آینده بوده و برای معاملات آغازشده ترتیب انتقالی داشتهاند، اما هیچ تضمینی برای چنین ترتیبی در تغییرات آینده وجود ندارد.
شیوه کار ما
Tercan Legal یک دفتر حقوقی در استانبول است که به اتباع و سرمایهگذاران خارجی مشاوره میدهد؛ موکلان ما از بیش از ۴۰ کشورند و پروندهها به زبانهای ترکی، انگلیسی، عربی، روسی، چینی، فارسی، کردی، اسپانیایی و فرانسوی پیش میرود. پروندههای تابعیت از راه سرمایهگذاری را همراه با حوزه املاک، ثبت و مهاجرت پیش میبریم، چون در این زمینه این مسائل از هم جدا نیستند. بررسیهای حقوقی را پیش از انتقال وجه انجام میدهیم، آشکارا میگوییم که ملک یا ساختار شرایط را ندارد، و پرونده را در حد استانداردی مستند میکنیم که مراجع رسمی اعمال میکنند. کار ما به مشاوره حقوقی در معامله و درخواست محدود است. Tercan Legal Hikaye Sokak No: 7, Kat: 2, 34394 Esentepe, استانبول، ترکیه info@tercanlegal.com · +90 506 689 97 22 (واتساپ / تلگرام) این صفحه اطلاعات عمومی درباره حقوق ترکیه تا سال ۲۰۲۶ است و مشاوره حقوقی در هیچ پرونده مشخصی به شمار نمیرود. آستانهها و رویه اداری تغییر میکنند؛ پیش از اقدام، درباره وضعیت خود مشاوره بگیرید.
