Tercan Legal 中国客户指南系列 · 03 · 更新：2026年10月
准备在土耳其买房？先别急着付款。样板间、销售手册和中介的介绍都不能代替法律审查。本指南写给计划在土耳其购买住宅、商铺或其他房地产的中国买家。
中国人可以在土耳其买房吗
可以。中国公民可以在土耳其购买房地产。不同国籍的买方在具体条件和手续上可能有差异，所以签合同或付款之前，应当确认适用于中国买方和这套房产的具体要求。
外国买方还受到一些一般性限制：
- 全国面积限制：一名外国自然人在土耳其全国取得的房地产总面积一般不得超过30公顷。
- 地区比例限制：外国自然人取得的房地产总面积不得超过所在区（ilçe）私人土地面积的10%。
- 军事和安全区域：军事禁区内的房地产不得由外国自然人取得；特定安全区域内的房地产可能需要特别许可。
- 未开发土地：外国自然人购买没有建筑物的土地，需要在规定期限内提交开发项目并办理审批。
重点不是“外国人能不能买”，而是：这位买方，能不能买这一套具体的房产？
付款前先检查房产
- 谁是真正的产权人？核对土地登记记录，确认卖方有权出售。
- 房产上有没有负担？抵押、查封、禁止转让、第三方权利和其他登记负担。
- 房产信息是否一致？Tapu（土耳其房产证）上的地址、独立单元和项目信息，要与您实际看的房子一致。
- 价格是否合理？自2024年起，不以入籍为目的的外国人购房，一般不再强制要求官方估价报告；以入籍为目的的购房，仍须通过规定系统取得估价报告。即使不是强制要求，独立估价也有助于判断价格。
- 谁在收钱？收款人是谁？收款账户与卖方是什么关系？付款用途是否写清楚？付款能否用银行记录证明？
“值多少钱”和“能不能安全购买”是两个问题。估价报告不能代替对产权、登记负担、项目和合同的法律审查。
现房、新房和期房：产权状态不一样
| Kat İrtifakı | 建筑完工前为未来的独立单元设立的权利，属于“完工前”的产权阶段。 |
|---|---|
| Kat Mülkiyeti | 建筑完工并符合条件后，对独立单元设立的正式分户所有权。 |
| İskan | 建筑使用许可，说明建筑已依法可以投入使用。 |
购买新房或项目房产时，产权登记、建筑许可和项目的实际进度要一起检查。
购买期房尤其要注意。房屋尚未建成，买方承担更多的项目和交付风险。付款前应检查：土地和产权状态、开发商或卖方身份、建筑和项目许可、交付日期、付款进度，以及延期交付或无法交付时怎么处理。
预售合同不是普通收据。涉及未来过户的房地产买卖承诺合同（taşınmaz satış vaadi sözleşmesi）必须由公证人以法定形式订立，否则无效。所以，为尚未建成或尚未过户的房产支付大额款项之前，先确认合同的形式和法律效力。
定金、合同和从中国付款
付定金前先写清退款条件。卖方不能过户怎么办？法律审查发现问题怎么办？交易做不成时定金退不退？违约责任和费用由谁承担？不要只依赖口头承诺，也不要接受一句“定金不退”。
从中国付款，先考虑资金路径。中国对个人购汇和境外资金用途有外汇管理规定，个人年度购汇额度通常不能用于境外购房。涉及中国外汇规定的问题，请咨询中国境内具有相应资格的专业人士；我们只就土耳其法律提供意见。从土耳其交易的角度，付款来源和路径应当合法、可追踪、可证明，并且与交易文件一致。
DAB（外汇购买证明）。外国自然人购房时，购房外币原则上要通过土耳其的银行按规定兑换，并取得 DAB（Döviz Alım Belgesi）。过户前需要向土地登记机构提交 DAB 信息。因此在把房款汇入土耳其之前，就应确认付款账户、银行路径、兑换和 DAB 流程。
新房可能适用增值税（VAT）豁免。符合条件的外国买方购买开发商首次交付的住宅或商业物业，可能免征增值税。这项优惠条件严格，包括买方资格、外汇付款要求和持有期限等。是否符合条件，应在签约和付款之前确认。
从付款到 Tapu：交易如何完成
1. 法律审查。检查产权人、Tapu、抵押、查封、限制、项目和其他法律风险。
2. 估价（如适用）。以入籍为目的的购房必须取得规定的估价文件；其他情况下按需要安排。
3. 安排付款与 DAB。通过可证明的银行路径支付房款，完成外汇兑换和 DAB 程序。
4. 办理 DASK（强制地震保险）。自2026年9月5日起，房产过户时登记机关会核查是否有以新买方名义办理的有效强制地震保险；卖方原有的保单自过户登记之日终止，不再转给买方。
5. Tapu 过户。产权通过土地登记系统完成转让。过户费按申报交易价值计算，法律规定买方2%、卖方2%。双方应提前约定费用如何承担。
买方一定要亲自来土耳其吗？不一定。符合要求时，买方可以通过授权委托书（POA）委托他人在土耳其办理。中国加入海牙认证公约后，符合条件的文件可以办理附加证明书（Apostille），并按要求完成土耳其语翻译。委托书的格式和内容应事先与土耳其律师确认。买方亲自办理过户但不懂土耳其语的，需要由宣誓翻译在场翻译。
买房不等于自动获得居留或国籍
- 买房：按土耳其房地产法律完成产权取得。
- 居留许可：拥有房产不等于自动获得居留。申请要符合当时有效的移民规定，包括对房产价值的最低要求。不要因为一句“买房就有居留”而作出投资决定。
- 土耳其国籍：只有符合特定条件的房产，在满足法律要求时才能用于投资入籍。房产资格、金额、付款、登记和持有要求都要单独审查。请看本系列第04篇：土耳其投资入籍指南。
签约或付款前的最后检查
- 买方的取得资格是否确认？
- 产权和登记负担是否查过？
- 项目和许可是否查过？
- 合同形式是否正确？
- 付款路径和 DAB 是否安排好？
- 居留或国籍目标是否单独核实？
先确认，再付款。
Tercan Legal 可以协助什么
产权和 Tapu 审查；抵押、查封和其他登记负担检查；卖方和交易文件审查；定金协议和购房合同审查；房地产买卖承诺合同；付款结构和 DAB 相关法律问题；过户法律支持；授权委托书和远程交易安排；新建和期房项目的风险评估；增值税豁免的法律条件；房产与居留、投资入籍的关系。详见土耳其房产律师。
联系 Tercan Legal
Tercan Legal 是伊斯坦布尔的律师事务所，自2013年起为来自40多个国家的外国客户服务，业务覆盖土耳其全国。案件由在伊斯坦布尔律师协会注册的律师办理；创始律师曾多年担任银行法律顾问。可提供中文书面资料，具体案件的日常沟通语言在委托前确认。
第一步是20分钟的免费线上初次会谈。文件审查、书面意见和详细咨询另行收费，费用事先以书面约定。
请给我们留言，并告诉我们您方便通话的时间：WhatsApp / Telegram +90 506 689 97 22，微信 WeChat：ImmigrationLawFirmTR，info@tercanlegal.com。
法律声明：本文仅提供土耳其法律的一般信息，不构成针对任何具体案件的法律意见，阅读本文也不建立律师与客户之间的委托关系。法律和行政实践可能变化，具体事项应根据办理时的规定和个案事实确认。本文不构成中国法律意见。
常见问题
中国人可以在土耳其买房吗？
可以。中国公民可以在土耳其购买房地产，但要遵守面积、区域和房产性质方面的法定限制，具体房产能否过户给外国买方应逐案确认。
在土耳其买房，过户费是多少？
过户费按申报交易价值计算，法律规定买方和卖方各2%。实际由谁承担，可以在合同中约定。
在土耳其买房就能拿到居留或护照吗？
不能自动获得。居留许可和投资入籍各有独立的条件，包括房产价值、付款方式和持有期限等，需要单独审查。
不去土耳其可以买房吗？
符合要求时，可以通过授权委托书委托他人办理。委托书需按规定办理公证、附加证明书和翻译。
