博客土耳其投资入籍指南（2026）：40万美元购房入籍的条件与风险

Tercan Legal 中国客户指南系列 · 04 · 更新：2026年10月

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花40万美元在土耳其买房，并不等于自动获得土耳其国籍。房产是否合格、估值文件、付款方式、银行记录、卖方身份、房产过去的转让记录和土地登记手续，都可能影响这套房产能否用于入籍申请。这些问题最好在支付大额款项之前审查。

土耳其投资入籍有哪些方式

不同方式由不同的主管机关确认。选择投资结构之前，应确认该方式当时适用的条件和程序。

买了40万美元的房子就一定合格吗

不一定。不能只看广告价格或买卖双方约定的价格。主管机关还会看：土地登记正式文件中的交易价格；实际付款和银行转账记录；估值和金额确认文件；房产的法律性质；卖方和房产过去的所有权情况；是否存在其他影响资格的限制。

“房价超过40万美元”和“这套房可以用于投资入籍”，是两个不同的法律问题。

哪些房地产可以用于投资入籍

• 已设立分户所有权（Kat Mülkiyeti）的独立单元；
• 已设立分户地役权（Kat İrtifakı）的合格房地产；
• 登记为土地、但其上有符合要求的建筑物的房地产。

单纯的未开发土地和农业用地不能用于现行的购房入籍程序。以共有份额方式取得的房地产原则上也不能用于入籍申请；外国投资者取得整套房产全部份额的情形另行判断。投资者可以购买一处或多处合格房产，只要整体满足投资金额和其他法律条件。

为什么 TTB 估值文件很重要

购房入籍程序中，用于入籍的投资金额要通过规定的估值系统确认。TTB（Tutar Tespit Belgesi，投资金额确认文件）以持牌估值机构出具的估值报告为基础，通过官方电子系统办理，确认这套房产在入籍程序中可以被接受的投资金额。

所以不能简单理解为“合同上写40万美元就够了”。主管机关会核查交易文件、付款记录和 TTB 确认的金额是否都满足要求。

2026年9月的更新（自2026年9月28日起适用）：

• TTB 的日期与入籍购房的土地登记申请日期之间不得超过12个月（此前为6个月）。超过期限的，原则上需要更新作为 TTB 依据的估值报告。
• 入籍用途的估值报告不再限于单一指定机构出具；经土耳其资本市场委员会授权并接入官方估值系统的估值机构均可办理，仍须通过官方电子系统申请。
• 向房地产投资信托（GYO）购买房产用于入籍的，过户前也需要提供符合要求的估值依据。

这次调整的实施细则仍可能补充。项目准备时间较长时，要特别注意估值、付款和土地登记申请之间的时间安排，并以办理时土地登记机关适用的规定为准。

付款方式为什么会影响入籍

房价达到40万美元，不代表任何付款方式都符合要求。

• DAB（Döviz Alım Belgesi，外汇购买证明）：购房外币需要按土耳其现行外汇规则通过银行办理，并取得 DAB。
• 银行付款凭证：经银行确认的付款凭证是证明实际支付的重要文件。

正式买卖文件中的金额、实际付款记录和金额确认文件要能互相对应，并各自满足最低投资要求。付款路径不应拖到最后才考虑：在汇出大额房款之前，先确认付款结构和所需文件。

房产过去由谁持有，也会影响资格

这是最容易被忽略的问题。并不是从土耳其个人或公司名下买的房子都符合入籍要求。现行规则对房产过去的所有权和转让历史设有限制，例如：

• 房产此前由外国自然人持有，后来转让给土耳其公民或公司的，在一定条件下不能再用于新的入籍申请；
• 已经被用于投资入籍的房产，原则上不能再次用于入籍；
• 从本人、配偶、子女等近亲属或其关联公司名下购买的房产，可能不能计入投资。

这些限制的具体范围和例外以土地登记机关现行指引为准，需要逐案核查。购买前应查清：现在的登记所有人、卖方身份、房产过去的转让记录、卖方与买方及其近亲属有无关联、房产是否用于过其他入籍申请。

只看房产证上现在的卖方姓名，无法完成入籍资格的判断。

可以用“房产销售承诺合同”申请吗

符合条件时可以。土耳其制度允许通过正式的房地产买卖承诺合同申请投资入籍，但合同必须由公证人以法定形式订立，房产必须已设立分户所有权或分户地役权，至少40万美元或等值外币的款项要按规定预先支付，并在土地登记中登记三年内不转让、不注销的承诺。

普通的私人协议与符合入籍要求的正式承诺合同不是一回事。购买尚未完成最终过户的新建项目时，应在付款前确认项目和合同结构是否真正符合要求。

三年内不能出售是什么意思

通过购房申请国籍时，需要在土地登记中登记三年内不出售的承诺。这不是一般的投资建议，而是入籍程序中的法律限制。承诺期届满前，如果房产所有权发生变化，或者投资者要求注销该登记，会被通报主管机关，并可能影响已经取得或正在办理的国籍。因此购买前要想清楚，自己是否愿意并且能够在规定期限内持有这项投资。

申请流程大致如何进行

1. 投资前法律审查：核查房产、卖方、土地登记、投资金额、付款结构和入籍资格。

2. 估值和 TTB：通过规定系统取得估值报告和投资金额确认文件。

3. 付款文件：按规定准备银行付款记录、DAB 和其他文件。

4. 土地登记交易：完成购房或合格的买卖承诺程序，并登记三年限制。

5. 投资符合性文件：由主管机关确认投资符合入籍要求。

6. 居留许可和国籍申请：按投资入籍程序办理相应的居留和国籍申请。

7. 主管机关审查：达到投资金额不等于自动获得国籍。最终决定由主管机关依法作出，包括国家安全和公共秩序方面的审查。任何律师或中介都不能保证结果或办理时间。

配偶和子女可以一起申请吗

符合现行法律条件时，投资者的外国配偶、投资者本人或配偶的未成年或受抚养的子女可以纳入同一程序。成年且经济独立的子女通常不能仅因父母完成投资而取得国籍。家庭结构、子女年龄、抚养情况和所需文件，应在申请前逐一确认。

中国投资者特别要注意：国籍问题

从土耳其法律的角度，投资入籍制度本身并不要求申请人先放弃原有国籍。但这不代表取得土耳其国籍在中国法律上没有后果：中国《国籍法》不承认中国公民具有双重国籍，并对取得外国国籍的后果作了规定。

在决定申请之前，请就取得外国国籍对中国国籍、家庭成员国籍、中国护照和身份证件，以及在中国境内其他法律和行政事项的影响，咨询具有相应资格的中国法律专业人士或主管机关。Tercan Legal 只就土耳其法律提供意见，本文不构成中国法律意见。

投资者最常见的风险

• 只看销售价格。广告价格超过40万美元，不能证明房产符合入籍条件。
• 先付款，后做法律审查。付款后才发现房产、卖方或付款结构不合格，纠正起来困难得多。
• 忽略房产历史。现在的卖方是土耳其公司或个人，不代表过去的转让历史符合要求。
• 付款文件不一致。合同金额、登记金额、银行付款和金额确认文件之间不一致，会造成问题。
• 把买房等同于拿到国籍。达到投资门槛只是制度的一部分。
• 只依赖销售方的信息。销售人员可以介绍项目和商业条件，但入籍资格是独立的法律问题。

付款之前建议确认的清单

• 房产的土地登记状态、登记所有人和卖方身份
• 房产类型是否合格，能否计入40万美元门槛
• 是否有抵押、查封或其他限制
• 房产过去的所有权和转让情况
• TTB 和估值的时间安排
• DAB 和银行付款文件
• 合同或买卖承诺的法律形式，三年限制如何登记
• 家庭成员能否纳入申请

关于购房本身的法律审查，请看本系列第03篇：土耳其买房指南。

Tercan Legal 可以协助什么

投资前的房产法律尽职调查；土地登记和所有权审查；卖方和交易结构审查；入籍资格的法律审查；买卖合同和买卖承诺合同审查；估值、TTB 和交易文件的法律协调；付款文件和交易程序审查；土地登记手续；投资符合性文件和后续的国籍申请程序。详见土耳其投资入籍。

如果您正在考虑在土耳其买房并用于入籍，建议在支付定金或主要房款之前，先确认房产和交易结构是否符合现行要求。投资前先确认，而不是付款后再补救。

联系 Tercan Legal

Tercan Legal 是伊斯坦布尔的律师事务所，自2013年起为来自40多个国家的外国客户服务，业务覆盖土耳其全国。案件由在伊斯坦布尔律师协会注册的律师办理；创始律师曾多年担任银行法律顾问。可提供中文书面资料，具体案件的日常沟通语言在委托前确认。

第一步是20分钟的免费线上初次会谈。文件审查、书面意见和详细咨询另行收费，费用事先以书面约定。

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法律声明：本文仅提供土耳其法律的一般信息，不构成针对任何具体案件的法律意见，阅读本文也不建立律师与客户之间的委托关系。法律和行政实践可能变化，具体事项应根据办理时的规定和个案事实确认。本文不构成中国法律意见。

常见问题

土耳其投资入籍最低要投资多少钱？

购房方式要求合格房地产总价值至少40万美元，并承诺三年内不出售；银行存款等其他方式通常为50万美元。

买了40万美元的房子就一定能拿到土耳其护照吗？

不一定。房产类型、估值和 TTB、付款文件、房产过去的转让记录都要符合要求，最终还要经过主管机关审查。任何人都不能保证结果。

TTB 的有效期是多久？

自2026年9月28日起，TTB 的日期与入籍购房的土地登记申请日期之间不得超过12个月，此前为6个月。

中国公民取得土耳其国籍后还能保留中国国籍吗？

这是中国法律问题。中国《国籍法》不承认双重国籍，申请前请咨询具有相应资格的中国法律专业人士。