БлогГражданство Турции за инвестиции в недвижимость: требования к объекту, оценке и оплате (2026)

Для русскоязычных инвесторов, предпринимателей и их семей · Обновлено: октябрь 2026 г.

Турецкое законодательство позволяет иностранным инвесторам, выполнившим установленные условия, обратиться за гражданством Турции в исключительном порядке. Гражданство Турции за инвестиции чаще всего связывают с покупкой недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США.

Однако формула «гражданство Турции за недвижимость 400 000» упрощает картину. Сама по себе покупка на эту сумму не означает автоматического получения гражданства. Значение имеют вид объекта, его история, оценка, способ оплаты, оформление в тапу (tapu) и последующая проверка заявления компетентными органами.

Поэтому юридическую проверку разумно проводить до внесения задатка и перевода основной суммы. Этот материал адресован русскоязычным читателям, в том числе тем, кто ищет информацию по запросу «паспорт Турции для россиян».

1. Какие инвестиции дают право на гражданство?

По действующим правилам предусмотрено несколько видов инвестиций:

Каждый путь подтверждается своим органом и имеет собственные требования. Ниже подробно рассматривается путь через недвижимость.

Гражданство предоставляется решением Президента после проверок, связанных с безопасностью и общественным порядком. Выполнение инвестиционного условия само по себе не создаёт права на получение гражданства.

2. Какая недвижимость подходит?

С 12 декабря 2023 года для целей гражданства, как правило, учитываются только:

• независимые объекты с установленной квартирной собственностью (kat mülkiyeti);
• объекты, в отношении которых установлен сервитут этажности (kat irtifakı);
• земельные участки, на которых расположено здание.

Поля и незастроенные участки для этой цели больше не подходят.

Можно купить несколько объектов, если в совокупности они соответствуют порогу и каждый из них отвечает требованиям. Все они должны быть оформлены на самого заявителя.

Покупка доли, как правило, не принимается; ситуации, когда инвестор приобретает объект целиком у нескольких совладельцев, оцениваются отдельно.

Недвижимость, оформленная на супруга (супругу) или детей, в порог заявителя не засчитывается.

По действующим правилам недвижимость, приобретённая до 12 января 2017 года, не учитывается для получения гражданства через инвестиции в недвижимость.

3. Почему важна история объекта и личность продавца

Не всякая недвижимость, предлагаемая к продаже, подходит для целей гражданства. Действующие правила Главного управления земельного кадастра (TKGM) предусматривают ограничения, связанные с личностью продавца, прежними собственниками, участием связанных компаний и предыдущим использованием объекта в программе.

В частности (перечень не является исчерпывающим и должен проверяться по каждой сделке):

• не учитывается недвижимость, которая была зарегистрирована на самого заявителя, его супруга (супругу) или детей либо на компании, в которых эти лица являются участниками или руководителями;
• объект, уже использованный для получения гражданства другим инвестором, не может использоваться для этой цели повторно;
• не принимается вторичная недвижимость, которую в течение последних трёх лет иностранец либо лицо, получившее гражданство за инвестиции, передал турецкому гражданину или компании; из этого правила есть исключения, например для договоров подряда на строительство.

Имени продавца в текущем тапу недостаточно. До внесения задатка следует проверить историю переходов права собственности и применимость специальных ограничений к конкретной сделке.

4. Оценка и документ TTB

Сумма инвестиции для целей гражданства подтверждается документом Tutar Tespit Belgesi (TTB). Он оформляется на основании официального отчёта об оценке, который передаётся через систему WebTapu/TADEBİS.

Изменения от 28 сентября 2026 года. Согласно изменённому циркуляру TKGM:

• отчёт об оценке для целей гражданства может подготовить оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала (SPK), через систему WebTapu/TADEBİS; ранее такие отчёты готовила только одна специально определённая компания;
• срок между датой TTB и подачей заявления в земельный кадастр составляет 12 месяцев; ранее он составлял шесть месяцев;
• новый отчёт может потребоваться и раньше, если в реестре появилось изменение, влияющее на стоимость объекта.

Порогу должны соответствовать подтверждённая оценкой стоимость, сумма в официальном документе о переходе права и фактически переведённые платежи.

Условный пример (только для иллюстрации): если договор заключён на 420 000 USD, а оценка показала 380 000 USD, такой объект, как правило, не подойдёт для целей гражданства. Поэтому до задатка разумно получить предварительную оценку, а не ориентироваться только на цену продавца.

5. Как должна проходить оплата?

При покупке недвижимости иностранным физическим лицом иностранная валюта, как правило, продаётся банку, работающему в Турции, и оформляется справка о покупке валюты — Döviz Alım Belgesi (DAB). Для покупки с целью гражданства дополнительно требуются банковские квитанции, подтверждающие перевод от покупателя продавцу.

Наличные расчёты, платежи от третьих лиц, оплата без DAB или до продажи валюты банку могут сделать сделку непригодной для целей гражданства.

Маршрут платежа и документы о происхождении средств следует заранее согласовать с банком — до перевода основной суммы. Tercan Legal не консультирует по маршрутам, цель которых — уклониться от банковского или санкционного контроля.

6. Можно ли купить строящийся объект?

Да, при соблюдении установленных условий. В этом случае используется нотариальный договор обещания купли-продажи, который вносится в реестр с обязательством не передавать и не аннулировать право в течение трёх лет. Полная сумма должна быть оплачена в установленном порядке.

Договор обещания купли-продажи недвижимости, не заключённый у нотариуса в официальной форме, недействителен. Обычный частный договор с застройщиком не заменяет эту процедуру.

7. Что означает трёхлетний срок?

В тапу вносится отметка о том, что объект не будет продан в течение трёх лет. Это юридическое условие программы, а не рекомендация.

Если до истечения срока объект продаётся или отметка снимается, об этом сообщается в органы, ведущие дело о гражданстве, и это может повлиять на статус инвестора.

По истечении трёх лет можно обратиться за снятием отметки и рассмотреть возможность продажи. При этом некоторые последующие сделки, включая передачу недвижимости прежнему собственнику или связанным с ним лицам, могут повлечь дополнительную проверку обстоятельств получения гражданства.

8. Как проходит процедура?

1. Юридическая проверка до задатка: объект, продавец, история тапу, обременения, пригодность для целей гражданства.
2. Оценка и TTB через уполномоченную оценочную компанию и систему WebTapu/TADEBİS.
3. Оплата: продажа валюты банку, DAB, банковские квитанции о переводе продавцу.
4. Сделка в тапу или нотариальный договор обещания купли-продажи с регистрацией трёхлетней отметки.
5. Документ о соответствии инвестиции от компетентного органа.
6. Вид на жительство на основании инвестиции (ст. 31 Закона № 6458) и подача заявления на гражданство.
7. Проверка и решение: гражданство предоставляется решением Президента после проверок, включая вопросы безопасности и общественного порядка.

Официально гарантированного срока рассмотрения нет: он зависит от полноты документов и проверок, которые проводят компетентные органы.

9. Кого можно включить в заявление?

Вместе с инвестором, как правило, могут рассматриваться его супруг или супруга, а также несовершеннолетние либо находящиеся на иждивении иностранные дети заявителя или его супруга (супруги).

Соответствие требованиям в отношении детей на иждивении оценивается индивидуально. Само по себе финансовое содержание совершеннолетнего ребёнка не означает, что он будет включён в заявление.

Член семьи, не включённый в заявление, не получает гражданство автоматически. Если ребёнок приближается к совершеннолетию, момент подачи заявления может иметь значение — это стоит обсудить заранее.

10. Двойное гражданство

Турецкое право допускает множественное гражданство и, как правило, не требует отказа от прежнего гражданства.

Последствия в стране первого гражданства нужно проверять отдельно. Так, по российским правилам может потребоваться уведомление государственных органов. Tercan Legal консультирует только по турецкому праву; этот вопрос рекомендуем уточнить у квалифицированного российского специалиста.

11. Расходы сверх суммы инвестиции

• Пошлина за переход права (tapu harcı). По ставкам, действующим в 2026 году, при обычной продаже она составляет в общей сложности 4% от заявленной стоимости, которая не может быть ниже стоимости объекта для целей налога на имущество. По закону 2% приходится на покупателя и 2% — на продавца; на практике стороны иногда договариваются о ином распределении.
• НДС (KDV). Первая продажа недвижимости иностранному покупателю может освобождаться от НДС, если соблюдены установленные законом условия; применимость освобождения нужно проверять на дату сделки. Если такой объект отчуждается в течение трёх лет, неуплаченный налог взыскивается с процентами.
• DASK (обязательное страхование от землетрясений). С 5 сентября 2026 года при продаже объекта, подлежащего такому страхованию, покупателю нужен новый полис на своё имя до регистрации или в момент регистрации; полис продавца прекращается с переходом права.
• Прочее. Отчёт об оценке, услуги переводчика и юриста.

12. Самые частые ошибки

Вывод: что сделать до задатка

Гражданство Турции за инвестиции — это не только сумма, но и цепочка документов, каждый из которых проверяется государственными органами. Большинство проблем проще предупредить до оплаты, чем устранять после неё.

• Проверьте вид объекта, историю переходов права и личность продавца.
• Получите предварительную оценку и уточните, каким будет TTB.
• Согласуйте с банком маршрут платежа и документы о происхождении средств.
• Убедитесь, что договор и регистрация оформляются в требуемой форме.
• Заранее определите, кто из членов семьи включается в заявление.

Tercan Legal

Tercan Legal может проверить для вас объект и продавца до задатка, отчёт об оценке и TTB, платёжные документы и DAB, договор, регистрацию в тапу, документ о соответствии инвестиции, а также подготовить документы для вида на жительство и заявления на гражданство для инвестора и семьи.

Чтобы договориться о звонке, напишите нам на info@tercanlegal.com или в WhatsApp: +90 506 689 97 22.

До принятия поручения мы проводим идентификацию клиента и санкционную проверку. Мы не оказываем содействия в обходе банковских правил, правил противодействия отмыванию доходов или санкционных ограничений.

Информация носит общий характер, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией. Правила и административная практика могут меняться; актуальные требования следует проверять на дату сделки. Ознакомление с этим материалом не создаёт отношений между адвокатом и клиентом.