БлогПокупка недвижимости в Турции в 2026 году: юридическое руководство по покупке, продаже и аренде

Для русскоязычных покупателей, собственников, инвесторов и предпринимателей · Обновлено: октябрь 2026 г.

Покупка недвижимости в Турции может быть связана с личным проживанием, инвестициями, развитием бизнеса или планами получения турецкого гражданства. Но привлекательный объект и согласованная с продавцом цена ещё не означают, что сделка юридически безопасна.

До покупки важно проверить не только саму квартиру или коммерческое помещение, но и право собственности, историю объекта, обременения, градостроительные ограничения, документы продавца и порядок оплаты.

Главное правило: юридическую проверку недвижимости следует проводить до внесения задатка, подписания обязательств и перечисления основной суммы. В этом руководстве Tercan Legal рассматривает основные правовые вопросы покупки, продажи и аренды недвижимости в Турции с учётом правил, действующих в октябре 2026 года.

1. Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Турции?

Иностранные физические лица могут приобретать недвижимость в Турции при соблюдении требований турецкого законодательства.

Возможность покупки зависит, в частности, от гражданства покупателя, местонахождения объекта, его правового статуса и установленных законом ограничений.

Законодательство предусматривает ограничения по общей площади недвижимости, которую может приобрести иностранное физическое лицо, и по её расположению. Отдельные ограничения действуют в военных запретных зонах, зонах безопасности и на других территориях со специальным правовым режимом. Для некоторых земельных участков могут применяться требования о разработке и реализации проекта.

Поэтому до подписания договора необходимо проверить, вправе ли конкретный иностранный покупатель приобрести выбранный объект.

Приобретение недвижимости иностранной компанией или турецкой компанией с иностранным участием может регулироваться отдельными правилами. Такие сделки требуют самостоятельной юридической оценки.

2. Какие виды недвижимости можно приобрести?

В зависимости от правового статуса объекта иностранный покупатель может рассматривать:

• жилую недвижимость: квартиры, дома и виллы;
• коммерческую недвижимость: офисы, магазины и помещения для бизнеса;
• земельные участки, если их приобретение разрешено законодательством;
• объекты на стадии строительства;
• недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду.

При этом нужно различать фактическое использование объекта и его официальное назначение по документам.

Например, помещение, которое рекламируется как квартира, может иметь в реестре иной правовой статус. Земельный участок может быть ограничен в застройке, а использование жилого помещения для определённой коммерческой деятельности может требовать дополнительных разрешений.

Если покупка связана с получением турецкого гражданства, действуют специальные требования к категории недвижимости, её стоимости, истории собственности и оформлению сделки.

3. Что необходимо проверить до покупки?

Юридическая проверка недвижимости (due diligence) позволяет выявить риски, которые не всегда видны при осмотре объекта.

Право собственности и сведения тапу (tapu)

Тапу (tapu) — документ о праве собственности на недвижимость; так же в обиходе называют земельный реестр Турции. Необходимо установить:

• кто является зарегистрированным собственником;
• принадлежит ли продавцу весь объект или только доля;
• имеются ли ипотека, арест (haciz), судебные ограничения или другие обременения;
• существуют ли отметки, ограничивающие распоряжение недвижимостью;
• соответствует ли объект сведениям государственного реестра;
• вправе ли лицо, подписывающее документы, совершать сделку.

Если продавец действует через представителя, следует проверить действительность и объём его доверенности.

Градостроительный статус и разрешения

Для зданий и помещений важно проверить разрешение на строительство, разрешение на эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi, в обиходе — iskan) и соответствие объекта градостроительным требованиям.

Отдельного внимания требуют объекты с незавершённым строительством, незаконными изменениями планировки или неурегулированным правовым статусом.

Задолженности и фактическое владение

Необходимо выяснить, есть ли задолженности по коммунальным платежам, взносам на содержание здания (aidat) и другим обязательствам, связанным с объектом.

Следует также проверить, не занят ли объект арендатором или другим лицом. Покупка недвижимости не всегда означает возможность немедленно вселиться или освободить объект от арендатора.

4. Обязательна ли независимая оценка недвижимости?

Независимая оценка помогает определить рыночную стоимость объекта, выявить возможное завышение цены и принять более обоснованное решение.

При обычной покупке недвижимости иностранным гражданином, не связанной с гражданством, отчёт об оценке по действующей практике, как правило, не требуется. Практика может меняться, поэтому это условие следует уточнять на дату сделки.

Оценка остаётся полезной, особенно если:

• цена объекта существенно отличается от цен аналогичной недвижимости;
• покупатель не знаком с местным рынком;
• недвижимость приобретается на стадии строительства;
• в сделку вкладываются значительные личные или корпоративные средства.

При покупке недвижимости для получения турецкого гражданства применяется специальная процедура подтверждения инвестиционной стоимости. Она включает отчёт об оценке и документ о подтверждении суммы инвестиции — Tutar Tespit Belgesi (TTB).

Согласно изменённому циркуляру Генерального управления земельного реестра и кадастра (TKGM), с 28 сентября 2026 года отчёт об оценке для целей гражданства может быть подготовлен оценочной компанией, уполномоченной Советом по рынкам капитала (SPK), через систему WebTapu/TADEBİS. Срок между выдачей TTB и обращением в земельный реестр теперь составляет 12 месяцев. Новый отчёт может потребоваться раньше, если в реестре появилось изменение, влияющее на стоимость объекта.

Для гражданства недостаточно ориентироваться только на цену, названную продавцом или указанную в предварительном договоре.

5. Как правильно оформить договор купли-продажи?

В Турции переход права собственности на недвижимость оформляется в установленной законом официальной форме и регистрируется в земельном реестре.

Обычный частный договор между покупателем и продавцом сам по себе не переносит право собственности на недвижимость.

Стороны могут заранее согласовать коммерческие условия сделки, но правовые последствия такого соглашения зависят от его содержания и формы.

Предварительный договор и покупка у застройщика

При покупке недвижимости на этапе строительства может использоваться нотариально оформленный договор обещания купли-продажи недвижимости (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi).

Договор обещания купли-продажи недвижимости, не заключённый в официальной форме у нотариуса, является недействительным.

При подготовке договора необходимо проверить:

• точное описание объекта;
• цену и график платежей;
• срок передачи недвижимости;
• обязательства застройщика или продавца;
• условия расторжения и возврата средств;
• ответственность за нарушение договора;
• возможность регистрации соответствующего права или отметки в реестре.

Нотариальное оформление не заменяет юридическую проверку объекта, продавца и условий строительства.

6. Как иностранному покупателю правильно оплатить недвижимость?

Для иностранных физических лиц, покупающих недвижимость в Турции, действует специальная процедура оформления валютных документов.

По правилам TKGM необходимо представить Döviz Alım Belgesi (DAB) — документ, подтверждающий продажу иностранной валюты через уполномоченный турецкий банк в рамках установленной процедуры. Этот документ требуется не только для сделок, связанных с гражданством, но и, как правило, для обычной покупки недвижимости иностранным физическим лицом.

При покупке для получения гражданства дополнительно нужны банковские документы, подтверждающие перевод средств от покупателя продавцу.

До платежа следует согласовать:

• сумму и валюту сделки;
• порядок оформления DAB;
• реквизиты получателя;
• назначение платежа;
• последовательность банковских операций;
• документы, которые будут представлены при регистрации сделки.

Покупателю следует заранее уточнить в банке-получателе, приемлемы ли для него маршрут перевода и документы о происхождении средств. Tercan Legal не консультирует по маршрутам платежей, направленным на обход банковского или санкционного контроля.

Оплата наличными или платежи от третьих лиц могут сделать покупку непригодной для целей гражданства и затруднить доказывание факта оплаты.

Не следует исходить из того, что любой способ перечисления денег отвечает требованиям земельного реестра или программы гражданства. Порядок оплаты нужно проверить до перечисления основной суммы: исправить неправильно оформленный платёж бывает сложно.

7. Какие налоги и расходы возникают при покупке недвижимости?

Помимо согласованной цены, покупателю нужно учитывать обязательные платежи и расходы на оформление сделки.

Пошлина за регистрацию права (tapu harcı)

При стандартной купле-продаже пошлина (tapu harcı) по ставкам, действующим в 2026 году, составляет в общей сложности 4% от заявленной стоимости сделки. Заявленная стоимость не может быть ниже стоимости объекта для целей налога на недвижимость.

По закону:

• 2% уплачивает покупатель;
• 2% уплачивает продавец.

Стороны могут договориться между собой об ином распределении расходов, но такая договорённость сама по себе не изменяет установленную законом обязанность по уплате пошлины.

Занижение фактической стоимости сделки в официальных документах может повлечь доначисление пошлины и другие предусмотренные законом последствия.

Налог на добавленную стоимость (KDV)

Применение KDV зависит от характера объекта, продавца и конкретной сделки.

Первая продажа жилой или коммерческой недвижимости определённым категориям иностранных покупателей может освобождаться от KDV, если выполнены предусмотренные законом условия, включая требования к покупателю и оплате. Действует ли освобождение, нужно проверять на дату сделки.

Если недвижимость, купленная с применением этой льготы, отчуждается в течение трёх лет, неуплаченный налог может быть взыскан с предусмотренными законом процентами.

Это правило нужно отличать от трёхлетнего обязательства не продавать недвижимость, приобретённую по программе гражданства за инвестиции.

Дополнительные расходы

В зависимости от сделки могут возникнуть расходы на независимую оценку, нотариальные действия, переводы, страхование, банковские услуги, юридическое сопровождение и другие административные процедуры.

Продажа недвижимости в дальнейшем может иметь последствия по подоходному налогу; их следует оценить заранее с налоговым консультантом.

Итоговый бюджет следует рассчитывать до подписания обязательств.

8. DASK: новое требование с 5 сентября 2026 года

DASK — система обязательного страхования от землетрясений в Турции.

Такое страхование требуется для объектов, подпадающих под действие соответствующего законодательства. Оно применяется не ко всем видам недвижимости: например, не к любому незастроенному земельному участку.

С 5 сентября 2026 года при продаже объекта, подлежащего обязательному страхованию, покупателю нужен новый полис DASK на своё имя до регистрации перехода права собственности или к её моменту. Полис продавца прекращает действие с переходом права собственности.

При оформлении сделки проверяется наличие действующего полиса на имя покупателя.

Требование применяется к сделкам купли-продажи таких объектов независимо от того, оформляется продажа в управлении земельного реестра или у нотариуса. Нотариальный договор обещания купли-продажи сам по себе, как правило, не требует полиса DASK на имя покупателя, поскольку право собственности на этом этапе ещё не переходит.

Иными словами, DASK больше не следует рассматривать как действие, которое выполняется только после покупки.

9. Как проходит покупка недвижимости в Турции?

Для иностранного покупателя последовательность действий обычно выглядит так.

1. Проверка права на приобретение. Установить, разрешена ли покупка выбранного объекта конкретному иностранному гражданину или юридическому лицу.
2. Юридическая проверка недвижимости. Изучить тапу (tapu), собственника, обременения, градостроительные документы и фактическое состояние объекта.
3. Согласование условий. Проверить цену, сроки, задаток, обязательства сторон и условия возможного возврата средств.
4. Оценка недвижимости. При необходимости заказать независимую оценку; при покупке для гражданства выполнить специальные требования к подтверждению стоимости.
5. Подготовка договора. Выбрать предусмотренную законом форму сделки или нотариальный договор обещания купли-продажи, если он необходим.
6. Организация оплаты. Проверить банковские документы, оформить DAB и иные документы, необходимые для конкретной сделки.
7. Подготовка к регистрации. Проверить документы сторон, доверенности, обязательные платежи и наличие нового полиса DASK на имя покупателя, если объект подлежит страхованию.
8. Регистрация перехода права собственности. Завершить официальную процедуру и проверить сведения о новом собственнике в земельном реестре.
9. Действия после покупки. Переоформить коммунальные услуги, проверить связанные с объектом платежи и выполнить другие необходимые административные действия.

Фактическая последовательность может отличаться в зависимости от объекта, сторон сделки и применимой процедуры.

10. Можно ли получить турецкое гражданство при покупке недвижимости?

Турецкое законодательство предусматривает возможность получения гражданства в исключительном порядке при выполнении требований инвестиционной программы.

Для недвижимости установлен порог не менее 400 000 долларов США с обязательством не продавать объект в течение трёх лет, которое вносится в реестр.

Однако покупка недвижимости на эту сумму сама по себе не гарантирует предоставления гражданства. Необходимо учитывать:

• правовую категорию недвижимости;
• историю собственности и личность продавца;
• ограничения на использование определённых объектов;
• официальное подтверждение инвестиционной стоимости;
• документы TTB и DAB;
• требования к банковским платежам;
• регистрацию обязательства о трёхлетнем сроке;
• последующую административную проверку заявления.

Недвижимость, подходящая для обычной покупки иностранцем, не обязательно подходит для программы гражданства.

Поэтому пригодность объекта для гражданства нужно проверять до внесения задатка. Официально гарантированного срока рассмотрения заявления нет: он зависит от полноты документов и проверок компетентных органов.

11. Даёт ли покупка недвижимости право на проживание в Турции?

Владение недвижимостью и право на проживание в Турции — разные юридические вопросы.

При определённых условиях собственник жилой недвижимости может обратиться за краткосрочным видом на жительство в соответствии с Законом № 6458.

Однако наличие тапу (tapu) не означает автоматического получения или продления вида на жительство.

Компетентные органы оценивают, соответствует ли заявитель установленным требованиям, и учитывают обстоятельства конкретного дела.

Покупка недвижимости сама по себе также не даёт иностранцу права работать в Турции.

Если недвижимость приобретается для переезда, проживания семьи или предпринимательской деятельности, миграционные вопросы следует рассматривать отдельно от самой сделки.

12. Что нужно знать при продаже недвижимости?

Перед продажей собственнику нужно проверить, нет ли ограничений на отчуждение, ипотечных обязательств, судебных мер и других зарегистрированных обременений.

Особое внимание требуется, если недвижимость:

• приобреталась по программе гражданства;
• покупалась с применением налоговой льготы;
• находится в ипотеке;
• принадлежит нескольким собственникам;
• продаётся через представителя;
• сдана в аренду.

Продажа недвижимости может иметь последствия по подоходному налогу. Они зависят, в частности, от статуса продавца, срока владения и применимых исключений, поэтому их следует оценить до сделки.

Если недвижимость приобреталась для получения гражданства, нужно отдельно проверить, соблюдено ли трёхлетнее обязательство и есть ли основания для снятия соответствующей отметки.

До завершения продажи также важно согласовать порядок получения оплаты и передачи объекта во владение покупателя.

13. Аренда недвижимости: какие риски возникают у собственника и арендатора?

Аренда жилой и коммерческой недвижимости регулируется турецким законодательством, включая положения Турецкого обязательственного кодекса № 6098.

До подписания договора рекомендуется согласовать:

• точное описание объекта;
• размер арендной платы и порядок оплаты;
• срок договора;
• условия внесения и возврата обеспечительного депозита;
• обязанности по содержанию и ремонту;
• распределение коммунальных и эксплуатационных расходов;
• допустимое использование помещения;
• законные основания прекращения договора.

Условия договора не могут отменять обязательные положения турецкого законодательства о защите арендатора.

Может ли новый собственник выселить арендатора?

Покупка сданной в аренду недвижимости сама по себе не прекращает действующий договор аренды.

Новый собственник, как правило, занимает место арендодателя. Выселение возможно только при наличии предусмотренных законом оснований и с соблюдением установленных процедур.

Поэтому покупателю инвестиционной квартиры нужно заранее выяснить, есть ли действующий арендатор и на каких условиях он занимает объект.

Краткосрочная туристическая аренда

Сдача жилья для туристического проживания на короткие сроки регулируется Законом № 7464 и, как правило, требует разрешения.

Право собственности само по себе не означает права использовать квартиру для краткосрочной туристической аренды.

14. Какие ошибки чаще всего совершают иностранные покупатели?

Большинство этих рисков можно оценить до подписания обязательств.

15. Как Tercan Legal помогает при сделках с недвижимостью?

Tercan Legal консультирует иностранных граждан, инвесторов и компании по вопросам покупки, продажи и использования недвижимости в Турции.

Юридическое сопровождение может включать:

• проверку правового статуса объекта и продавца;
• анализ сведений тапу (tapu), обременений и истории собственности;
• проверку градостроительных и разрешительных документов;
• подготовку и анализ договоров;
• сопровождение оформления банковских и регистрационных документов;
• правовую оценку недвижимости для целей гражданства;
• консультации по вопросам аренды и коммерческого использования;
• представительство в спорах, связанных с недвижимостью.

Объём юридических услуг определяется обстоятельствами конкретного дела и согласованными условиями поручения.

Заключение: правильная последовательность действий

Покупка недвижимости в Турции требует большего, чем согласование цены и подписание документов. Нужно проверить право собственности, историю объекта, ограничения, форму договора, порядок оплаты и регистрационные требования.

В 2026 году особого внимания требуют правила оценки, документ DAB, оформление DASK до регистрации соответствующих сделок и специальные условия покупки недвижимости для гражданства.

1. Проверить объект.
2. Проверить продавца.
3. Согласовать договор.
4. Организовать оплату.
5. Подготовить обязательные документы.
6. Зарегистрировать право собственности.

Юридическая проверка до внесения денег помогает выявить риски на этапе, когда ещё можно изменить условия сделки или отказаться от неё.

Tercan Legal

Если вы планируете купить, продать или сдать в аренду недвижимость в Турции, Tercan Legal может изучить документы на объект, сведения реестра, проект договора и порядок оплаты и оценить юридические риски сделки по турецкому праву.

Чтобы договориться о звонке, напишите нам на info@tercanlegal.com или в WhatsApp: +90 506 689 97 22.

До принятия поручения мы проводим идентификацию клиента, проверку на конфликт интересов и санкционную проверку. Мы не помогаем в обходе банковских правил, правил противодействия отмыванию доходов или санкционных требований.

Материал содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией. Законодательство и административная практика меняются; применимые требования нужно проверять на дату конкретной сделки. Чтение этого материала не создаёт отношений между адвокатом и клиентом.