БлогПокупка недвижимости в Турции для россиян: 50 юридических вопросов и ответов

Юридическое руководство для граждан России · Обновлено: октябрь 2026 г.

Привлекательный объект и согласованная цена ещё не гарантируют безопасной сделки. Право собственности, обременения, градостроительный статус, форма договора и порядок оплаты должны быть проверены до внесения задатка.

Ниже — 50 юридических вопросов о покупке недвижимости в Турции для россиян: право на покупку, проверка объекта, договор и оплата, тапу, налоги, ВНЖ, гражданство через инвестиции, аренда, наследство и защита прав покупателя. К каждому ответу указана правовая основа.

Главное: право собственности переходит только с регистрацией в земельном реестре. Не вносите задаток, пока объект, продавец и способ оплаты не проверены.

Содержание

• I. Могут ли граждане России покупать недвижимость в Турции?
• II. Выбор недвижимости и проверка права собственности
• III. Договоры купли-продажи, задатки и платежи
• IV. Переход права собственности и регистрация тапу (tapu)
• V. Налоги, государственные сборы и дополнительные расходы
• VI. Право собственности на недвижимость и ВНЖ
• VII. Турецкое гражданство через инвестиции в недвижимость
• VIII. Аренда, управление и продажа недвижимости
• IX. Наследование, развод и общая собственность
• X. Мошенничество, проблемы со строительством, споры и правовая защита

I. Могут ли граждане России покупать недвижимость в Турции?

1. Могут ли граждане России покупать недвижимость в Турции?

Да. Граждане России, как правило, могут покупать недвижимость в Турции при условии соблюдения правил приобретения недвижимости иностранцами.

Согласно статье 35 Закона № 2644 «О земельном реестре», граждане государств, определённых Президентом, могут приобретать недвижимость в Турции в установленных законом пределах. Официальный перечень этих государств не публикуется. Поэтому возможность покупки для граждан конкретного государства подтверждается практикой органов земельного реестра и официальной информацией.

Недвижимость можно приобрести для проживания, в качестве инвестиции или для ведения бизнеса при условии, что она находится в разрешённой зоне и соблюдены иные требования закона. Для покупки турецкий ВНЖ не требуется.

Правовая основа: Закон № 2644 «О земельном реестре», статья 35.

2. Могут ли граждане России покупать недвижимость в любой части Турции?

Нет. Для иностранцев действуют ограничения или запреты в отдельных зонах, в том числе в запретных военных зонах, зонах безопасности и иных зонах, где правила не допускают приобретения недвижимости иностранцами.

Прежде чем вносить какие-либо денежные средства или подписывать договор, покупателю следует получить в земельном реестре подтверждение того, что недвижимость может быть зарегистрирована на его имя.

Перечень государств и возможные дополнительные условия для граждан отдельных государств официально не публикуются. Поэтому возможность регистрации конкретного объекта на имя покупателя проверяется в земельном реестре по этому объекту.

Правовая основа: Закон № 2644 «О земельном реестре», статья 35; правила о запретных военных зонах и зонах безопасности.

3. Существует ли ограничение на объём недвижимости, которой может владеть гражданин России в Турции?

Да. Согласно статье 35 Закона № 2644 «О земельном реестре», общая площадь недвижимости и самостоятельных и постоянных прав, которые одно иностранное физическое лицо может приобрести на всей территории Турции, как правило, не может превышать 30 гектаров.

Кроме того, общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранцам в каждом районе (ilçe), ограничена 10% земель района, находящихся в частной собственности.

Позволяют ли эти ограничения приобрести конкретный объект, следует проверить в земельном реестре до совершения сделки.

Правовая основа: Закон № 2644 «О земельном реестре», статья 35.

4. Нужны ли мне турецкий ВНЖ или турецкий налоговый номер для покупки недвижимости?

ВНЖ для покупки недвижимости в Турции не требуется (см. вопрос 1). Владение недвижимостью и право проживать в Турции — это самостоятельные правовые вопросы (см. раздел VI).

Турецкий идентификационный номер налогоплательщика на практике необходим для оформления сделки по переходу права собственности (тапу) и связанных с ней платежей. Иностранец, не имеющий турецкого идентификационного номера, может получить его в турецкой налоговой инспекции; этот номер также используется в дальнейшем для налоговых вопросов, связанных с недвижимостью.

Как правило, требуются действительный паспорт, турецкий налоговый номер, платёжные документы, необходимые для сделки, и при необходимости официальные переводы. Если покупатель не присутствует лично, требуется действительная доверенность с необходимыми полномочиями (см. вопрос 18). В зависимости от объекта, способа оплаты и положения покупателя могут быть запрошены дополнительные документы. Окончательный перечень следует уточнить в соответствующем управлении земельного реестра (tapu müdürlüğü) до даты, назначенной для перехода права.

Правовая основа: Закон № 2644 «О земельном реестре»; подзаконные правила Генеральной дирекции земельного реестра и кадастра (TKGM); Закон № 213 «О налоговой процедуре» (идентификационный номер налогоплательщика).

5. Могу ли я купить недвижимость через турецкую компанию, а не на своё имя?

Да, однако правовое положение в этом случае иное. Покупка на имя компании, зарегистрированной в Турции, влияет на право собственности, применимые правовые ограничения, налогообложение, а также на возможность использовать недвижимость для получения ВНЖ или гражданства.

Если гражданин России покупает недвижимость на своё имя, она регистрируется в земельном реестре непосредственно на имя этого лица. Если покупку совершает турецкая компания, юридическим собственником является компания, а не её российский акционер или участник.

Не на все турецкие компании с иностранными акционерами распространяются одинаковые ограничения. Согласно статье 36 Закона № 2644 «О земельном реестре», применение специальных правил для компаний с иностранным капиталом зависит от таких факторов, как доля иностранного участия или контроля и структура компании. Компании, на которые эти специальные правила не распространяются, как правило, могут приобретать недвижимость по общим правилам, установленным для отечественных компаний.

Это различие имеет значение и для ВНЖ и гражданства. Недвижимость, зарегистрированная на имя компании, не считается личной собственностью иностранного акционера. Поэтому не следует исходить из того, что покупка через турецкую компанию даёт те же права на ВНЖ или гражданство, что и личная инвестиция.

Налоговый режим, бухгалтерский учёт, текущие расходы и корпоративная ответственность также могут отличаться от тех, что применяются при личном владении. Перед выбором способа покупки следует проанализировать инвестиционную цель, деятельность компании, состав её акционеров, правовые ограничения и налоговые последствия.

Правовая основа: Закон № 2644 «О земельном реестре», статьи 35 и 36; Торговый кодекс Турции № 6102; Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите», статья 31; Закон № 5901 «О турецком гражданстве» и подзаконные акты к нему.

II. Выбор недвижимости и проверка права собственности

6. Что такое тапу и как проверить его подлинность?

Тапу (TAPU-документ) — это официальный правоустанавливающий документ, подтверждающий права на недвижимость, зарегистрированные в системе земельного реестра Турции. В реестре отражаются такие сведения, как собственник, номер участка, местоположение, площадь, вид объекта и доли в праве собственности.

Фотографии или копии тапу недостаточно для установления правового статуса недвижимости, а получение такой копии от продавца или агента не гарантирует ни права собственности, ни отсутствия правовых ограничений. Право собственности необходимо проверять по официальным записям земельного реестра. Личность продавца должна совпадать с зарегистрированным собственником; необходимо также проверить наличие ипотеки, ареста, прав пользования третьих лиц и иных отметок в реестре. Если продавец действует через представителя, необходимо также проверить действительность и объём полномочий по доверенности.

Правовая основа: Гражданский кодекс Турции № 4721; правила ведения земельного реестра.

7. Какие юридические проверки следует провести перед покупкой?

Перед покупкой следует проверить правовой, регистрационный и строительный статус недвижимости. Такая юридическая проверка (due diligence) позволяет выявить риски, которые могут повлиять на право собственности, использование недвижимости или стоимость инвестиции. Основные проверки:

• Право собственности и записи в реестре: является ли продавец зарегистрированным собственником; ипотека, аресты, сервитуты, ограничения на отчуждение и иные права третьих лиц.
• Строительный статус: разрешение на строительство (yapı ruhsatı), разрешение на эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi, обычно именуемое iskân), законное назначение недвижимости, а также соответствие фактического объекта официальным документам.
• Ограничения для иностранцев: может ли гражданин России законно приобрести недвижимость в соответствующей зоне.
• Долги и обязательства: возможные долги, связанные с недвижимостью, взносы на содержание здания и действующие договоры аренды.
• Условия договора и оплаты: цена, способ оплаты, дата перехода права, обязательства сторон, а также условия расторжения договора или возврата денежных средств.

Если покупатель намерен подать заявление на ВНЖ на основании недвижимости, следует также проверить, применяется ли к адресу объекта ограничение на регистрацию иностранцев (см. вопрос 27). По требованиям Управления миграции, стоимость недвижимости на дату покупки должна составлять не менее эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах. Недвижимость должна быть жилой и использоваться заявителем в качестве собственного жилья; её нельзя сдавать в аренду или использовать для получения дохода (см. раздел VI).

Эти условия отличаются от минимального порога в 400 000 долларов США для получения гражданства через инвестиции в недвижимость (см. раздел VII). Их соблюдение само по себе не гарантирует получения ВНЖ, поэтому их следует проверить до подписания договора и до внесения каких-либо платежей.

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721; Закон № 2644 «О земельном реестре», статья 35; Закон № 3194 «О градостроительстве»; Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите», статьи 31(1)(b) и 31(6); требования и практика Управления миграции.

8. Как узнать, есть ли у недвижимости долги, ипотека или аресты?

Необходимо проверить официальные записи земельного реестра (tapu sicili) и раздел, в котором отражены зарегистрированные ограничения и права (takyidat). Это позволяет выявить банковскую ипотеку (ipotek), арест (haciz), сервитут (irtifak hakkı), ограничение на отчуждение или иные права третьих лиц.

Однако не все долги, связанные с недвижимостью, отражаются в земельном реестре. Взносы на содержание здания, некоторые налоговые обязательства и задолженность по коммунальным услугам, возможно, придётся проверять отдельно. Поэтому покупателю не следует полагаться только на копию тапу или на заявления продавца. До перехода права необходимо изучить официальные записи и получить документы о возможных долгах.

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721, статья 1020, и правила ведения земельного реестра; Закон № 634 «О квартирной собственности» (взносы на содержание здания).

9. Могу ли я купить недвижимость, обременённую банковской ипотекой?

Да. Банковская ипотека (ipotek) не обязательно препятствует продаже, однако покупка заложенной недвижимости может создать для покупателя значительные правовые и финансовые риски.

Ипотека — это вещное право, зарегистрированное в отношении недвижимости для обеспечения требования кредитора, как правило банка. Переход права собственности к новому покупателю сам по себе не прекращает ипотеку. Если она остаётся зарегистрированной, а обеспеченный долг не погашен, на недвижимость может быть обращено взыскание.

Перед покупкой следует проверить размер и состояние долга, условия его погашения, необходимые согласия, а также порядок официального снятия ипотеки в земельном реестре. Если долг предполагается погасить за счёт покупной цены, оплату и снятие ипотеки следует организовать так, чтобы покупатель не подвергался излишнему риску до освобождения недвижимости от обременения.

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721, статья 888, и правила об ипотеке недвижимого имущества.

10. Каковы риски, связанные с разрешением на строительство, iskân и незаконным строительством?

Наличие тапу не означает, что каждая часть здания является законной или соответствует выданным разрешениям. Ключевым документом является разрешение на строительство (yapı ruhsatı), которое обычно выдаётся муниципалитетом или компетентным органом и определяет проекты и условия, на которых было разрешено строительство. Покупателю следует сопоставить объект с разрешением на строительство, утверждённым архитектурным проектом (onaylı mimari proje), градостроительным статусом и данными муниципалитета.

«İskân» — общепринятое название разрешения на эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi). Как правило, оно выдаётся после завершения строительства, если здание признано соответствующим разрешению на строительство, утверждённым проектам и техническим требованиям. Его отсутствие может повлиять на законность использования недвижимости, подключение к коммунальным сетям и некоторые административные процедуры. Разрешение на строительство, разрешение на эксплуатацию, kat irtifakı (право на будущее помещение в строящемся здании) и квартирная собственность (kat mülkiyeti) — это разные документы и правовые статусы.

Если у недвижимости нет разрешения на эксплуатацию или она построена с нарушением разрешения, компетентные органы могут на установленных законом условиях приостановить строительство, потребовать устранения нарушения, вынести решение о сносе или наложить административные штрафы. Отсутствие iskân не во всех случаях означает решение о сносе. Каждое здание необходимо оценивать с учётом его документов, даты строительства, вида нарушения и уже принятых административных решений.

У некоторых старых зданий имеется свидетельство о регистрации строения (yapı kayıt belgesi), выданное в рамках градостроительной амнистии 2018 года (imar barışı). Это свидетельство не равнозначно разрешению на эксплуатацию и само по себе не гарантирует полной законности здания или его сейсмостойкости. Его действительность, а также правовое и техническое состояние здания следует проверить до покупки.

Если фактическое здание отличается от официальных документов, до внесения каких-либо платежей рекомендуется провести проверку с участием юриста и технического эксперта.

Правовая основа: Закон № 3194 «О градостроительстве», статьи 20, 21, 30, 31, 32, 42 и временная статья 16 (добавлена Законом № 7143); Закон № 634 «О квартирной собственности».

III. Договоры купли-продажи, задатки и платежи

11. Достаточно ли частного договора и оплаты, чтобы стать собственником?

Нет. Право собственности на недвижимость в Турции переходит с момента официальной регистрации перехода права в земельном реестре на имя покупателя.

Частный договор купли-продажи, не соответствующий установленным законом требованиям к форме, не может повлечь переход права собственности. Квитанция об оплате сама по себе не порождает права собственности. Тем не менее она остаётся важным доказательством оплаты и права требовать возврата денежных средств, если договор окажется недействительным.

Договор обещания купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi) — это соглашение, по которому продавец обязуется в будущем передать недвижимость покупателю на согласованных условиях. Он должен быть заключён в официальной форме у нотариуса. Договор обещания купли-продажи, не соответствующий этому требованию к форме, является ничтожным. Такой договор сам по себе не влечёт перехода права собственности, однако в случаях, допускаемых законом, внесение отметки о нём в земельный реестр может защитить договорные права покупателя (см. вопрос 49).

Прежде чем вносить значительные суммы, покупателю следует проверить правовую форму договора, условия перехода права собственности и гарантии сохранности своих денежных средств.

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721, статья 705; Обязательственный кодекс № 6098, статья 237.

12. Продавец получил мой задаток и отказывается переоформлять недвижимость: могу ли я вернуть деньги?

Права покупателя зависят от того, действителен ли договор, от вида сделки, условий оплаты и причины отказа.

Согласно статье 237 Обязательственного кодекса № 6098, договор купли-продажи недвижимости и договор обещания купли-продажи должны быть заключены в официальной форме, предусмотренной законом. Частный договор, не облечённый в такую форму, как правило, сам по себе не является достаточным основанием для того, чтобы принудить продавца переоформить право собственности. При наличии действительного и подлежащего исполнению договора покупатель может в зависимости от обстоятельств требовать исполнения, переоформления права собственности по решению суда или возмещения убытков, причинённых нарушением договора.

Для продаж жилья с предварительной оплатой статья 41 Закона № 6502 «О защите прав потребителей» предусматривает особую защиту: продавец не может впоследствии ссылаться против потребителя на несоблюдение установленной законом формы договора.

Слово «kapora» само по себе не означает, что продавец вправе оставить деньги себе, если сделка не состоится. Турецкое право различает три вида платежей:

• Задаток (bağlanma parası): согласно статье 177, платёж, произведённый при заключении договора, как правило, является доказательством заключения договора, а не платой за право отказаться от него. Если не согласовано иное, он засчитывается в счёт цены.
• Отступные (cayma parası): согласно статье 178, если это согласовано, сторона, внёсшая платёж и отказавшаяся от договора, теряет его, а получившая сторона в случае своего отказа, как правило, обязана вернуть двойную сумму.
• Аванс (avans): часть цены, подлежащая возврату в зависимости от условий договора и от того, были ли исполнены обязательства.

Эти правила не следует применять, не проверив предварительно действительность основного договора. Если договор недействителен из-за несоблюдения требуемой формы, возврата денежных средств можно требовать по правилам о неосновательном обогащении. Однако недействительность не означает, что все расходы или убытки возмещаются автоматически.

Покупатель не может в одностороннем порядке расторгнуть любой договор в отношении недвижимости лишь потому, что передумал. Если продавец нарушает существенные обязательства, покупатель может отказаться от договора, потребовать возврата уплаченных денежных средств или возмещения убытков в соответствии с Обязательственным кодексом № 6098. Если договор был заключён под влиянием обмана, применяются правила о пороках воли (см. вопрос 49). При продажах жилья потребителям с предварительной оплатой действуют специальные права на отказ от договора и его расторжение (см. вопрос 47).

Сохраняйте договор, квитанции об оплате, переписку и доказательства обязательств продавца.

Правовая основа: Обязательственный кодекс № 6098, статьи 36, 39, 77, 112, 117, 123–125, 177, 178 и 237; Закон № 6502 «О защите прав потребителей», статьи 40–45.

13. Как российский покупатель может оплатить недвижимость?

Наличие счёта в турецком банке само по себе не является юридическим условием для владения недвижимостью. Важно, чтобы платежи можно было подтвердить и чтобы соблюдались валютные и банковские правила. При покупке недвижимости иностранными физическими лицами цена, как правило, уплачивается в порядке, предусмотренном валютной процедурой, описанной в вопросе 14.

Возможность перевода денежных средств из России и способ перевода зависят от правил участвующих банков, проводимых ими комплаенс-проверок и ограничений, затрагивающих стороны или платёж. Турецкие банки применяют правила противодействия отмыванию денежных средств и проверяют источник средств, а на практике могут более тщательно проверять переводы, связанные с Россией. Поэтому нельзя исходить из того, что любой перевод из России будет принят. До подписания договора покупателю следует согласовать с банком-получателем способ оплаты, документы, подтверждающие источник средств, и иные требования.

Оплата через непрозрачные каналы или без надлежащих документов может повлечь банковские и налоговые проблемы и затруднить доказывание оплаты в случае последующего спора. Это также может препятствовать регистрации покупки или её учёту для получения гражданства (см. раздел VII).

Tercan Legal консультирует по вопросам турецкого права и не оказывает содействия в обходе санкционных, валютных или банковских ограничений. Ограничения российского законодательства на переводы за рубеж следует уточнить у российского банка или консультанта.

Правовая основа: валютное законодательство Турции и Циркуляр TKGM 2022/1; банковское законодательство Турции и законодательство о противодействии отмыванию денежных средств.

14. Что такое справка о покупке валюты (DAB)?

Справка о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) — это банковский документ, подтверждающий продажу иностранной валюты турецкому банку в рамках процедуры приобретения недвижимости иностранцами.

С 24 января 2022 года, по общему правилу, иностранные физические лица, приобретающие недвижимость в Турции, обязаны получить DAB в установленном банковском порядке до перехода права собственности (тапу). Исключения и переходные положения установлены Циркуляром TKGM 2022/1 и должны проверяться применительно к каждой сделке.

DAB не равнозначна квитанции об уплате цены продавцу. При покупке в целях получения турецкого гражданства также требуется квитанция о банковском переводе, подтверждающая платёж покупателя продавцу (см. раздел VII). Поэтому следует сохранять как валютные, так и платёжные документы.

Правовая основа: Циркуляр TKGM 2022/1 (от 21 января 2022 года, в редакции августа 2022 года); объявление TKGM от 26 января 2022 года; правила Центрального банка Турецкой Республики.

15. Можно ли установить цену в долларах США или евро?

Для российского покупателя, как правило, да.

По общему правилу лица, являющиеся резидентами Турции, не вправе согласовывать между собой цену или иные платёжные обязательства по договорам купли-продажи или аренды недвижимости в Турции в иностранной валюте или с привязкой к иностранной валюте. Это касается как жилья, так и коммерческих помещений. «Резидент Турции» означает лицо, имеющее законное место жительства (kanuni yerleşim yeri) в Турции, и этот статус не зависит от гражданства.

Это правило не препятствует российскому покупателю согласовать цену в иностранной валюте по двум причинам:

• Гражданин России, проживающий в России, не является резидентом Турции, поэтому ограничение, действующее только в отношениях между резидентами, к договору не применяется.
• На гражданина России, проживающего в Турции, распространяется прямо предусмотренное исключение: иностранцы — резиденты Турции, не имеющие турецкого гражданства, вправе согласовывать цену в иностранной валюте, если они выступают покупателем или арендатором.

Иначе обстоит дело в двух случаях:

• Российский собственник выступает продавцом или арендодателем, проживает в Турции, а покупатель или арендатор также является резидентом Турции (например, гражданин Турции, проживающий в Турции). В этом случае цена должна быть установлена в турецких лирах.
• Покупатель также стал гражданином Турции, например путём получения гражданства через инвестиции, и проживает в Турции, а продавец или арендодатель также является резидентом Турции. В этом случае исключение для иностранцев к нему больше не применяется.

Согласование цены в иностранной валюте в нарушение этих правил может повлечь административный штраф, а цена должна быть определена в турецких лирах.

Независимо от валюты договора, для целей пошлины за переход права (tapu harcı) цена указывается в тапу в турецких лирах (см. вопрос 22). При покупках в целях получения гражданства стоимость инвестиции подтверждается в долларах США в рамках специальной процедуры (см. раздел VII).

Правовая основа: Постановление № 32 «О защите стоимости турецкой валюты», статья 4(g); Коммюнике № 2008-32/34, статья 8; Закон № 1567 «О защите стоимости турецкой валюты».

IV. Переход права собственности и регистрация тапу (tapu)

16. Каковы юридические этапы покупки — от начала сделки до получения тапу?

Как правило, покупка начинается с выбора объекта и его юридической проверки (см. вопрос 7). Затем проверяются личности сторон и их документы, сведения тапу, наличие долгов и зарегистрированных ограничений.

После согласования цены и условий производится оплата и выполняются необходимые валютные процедуры (см. вопросы 13–14). Затем стороны являются в управление земельного реестра (tapu müdürlüğü) для официального переоформления права собственности. Если объект подлежит обязательному страхованию от землетрясений, покупатель до переоформления обязан оформить полис обязательного страхования от землетрясений (DASK) на своё имя (см. вопрос 20).

Право собственности переходит в момент регистрации перехода права в земельном реестре на имя покупателя. Оплаты цены или подписания частного договора для перехода права собственности недостаточно (см. вопрос 11).

Правовая основа: Гражданский кодекс Турции № 4721, статья 705; Закон № 2644 «О земельном реестре».

17. Какие документы нужны покупателю — гражданину России?

Как правило, в перечень документов входят:

• действительный паспорт, а если этого требует земельный реестр, — его нотариально заверенный перевод на турецкий язык;
• турецкий идентификационный номер налогоплательщика (см. вопрос 4);
• свежие фотографии, если их требует управление земельного реестра;
• платёжные и валютные документы, необходимые для сделки (см. вопросы 13–14);
• полис DASK на имя покупателя, если объект подлежит обязательному страхованию от землетрясений (см. вопрос 20).

Если покупатель не присутствует лично, требуется действительная доверенность с необходимыми полномочиями (см. вопрос 18). В зависимости от объекта, способа оплаты и положения покупателя могут быть запрошены дополнительные документы. Окончательный перечень следует уточнить в соответствующем управлении земельного реестра до назначенной даты переоформления.

Правовая основа: Закон № 2644 «О земельном реестре»; подзаконные правила Генеральной дирекции земельного реестра и кадастра (TKGM).

18. Можно ли купить недвижимость, не приезжая в Турцию?

Да. Покупатель — гражданин России может совершить покупку через представителя, имеющего действительную доверенность с достаточными полномочиями.

Россия и Турция являются участниками Гаагской конвенции об апостиле 1961 года. Поэтому доверенность, оформленная у нотариуса в России, для использования в земельном реестре Турции, как правило, должна быть снабжена апостилем и нотариально заверенным переводом на турецкий язык. Доверенность также можно оформить в консульстве Турции. Доверенности, оформленной в России без соблюдения этих формальностей, для совершения регистрационных действий в земельном реестре Турции недостаточно.

В доверенности должны быть прямо предусмотрены планируемые действия, включая покупку и переоформление недвижимости. Формулировку полномочий лучше согласовать с земельным реестром или с юристом, сопровождающим сделку, до её подписания.

Правовая основа: Обязательственный кодекс № 6098 (представительство); Гаагская конвенция об апостиле 1961 года; Циркуляр TKGM 2015/5 и дополнительное руководство к нему.

19. Обязательно ли участие юриста?

Нет. По общему правилу для обычной покупки недвижимости участие юриста законом не требуется.

Тем не менее независимый юрист может сыграть существенную роль при проверке права собственности, зарегистрированных ограничений, договоров, порядка расчётов, ответственности продавца и правовых рисков сделки. Юридическая проверка до подписания особенно важна при сложных сделках, покупке у застройщика, покупке по доверенности и покупке в целях получения гражданства.

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721; Обязательственный кодекс № 6098; правила совершения регистрационных действий в земельном реестре.

20. Требуются ли при обычной покупке отчёт об оценке или страховка DASK?

Отчёт об оценке: нет. Согласно действующим правилам Генеральной дирекции земельного реестра и кадастра (TKGM), при покупке недвижимости иностранцем в рамках обычной сделки отчёт об оценке, по общему правилу, не требуется. Общее требование об отчёте об оценке при покупке недвижимости иностранцами было отменено в 2024 году. Тем не менее независимая оценка может помочь покупателю проверить реальную рыночную цену и выявить некоторые инвестиционные риски. Иначе обстоит дело с покупкой в целях получения турецкого гражданства: стоимость инвестиции должна быть подтверждена в рамках специальной процедуры (см. вопрос 32).

DASK: DASK — это обязательное страхование от землетрясений в Турции. Оно покрывает определённый ущерб, причинённый землетрясением зданиям, на которые оно распространяется, в пределах лимитов полиса. С 5 сентября 2026 года при продаже полис прежнего собственника прекращается в день регистрации перехода права и к покупателю не переходит; земельный реестр проверяет наличие полиса DASK на имя нового собственника. Поэтому покупателю нужно оформить собственный полис до регистрации. Это относится к переходу права собственности. Подписание нотариально удостоверенного договора обещания купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi) само по себе не требует оформления полиса DASK на имя покупателя. DASK не заменяет комплексного страхования здания или домашнего имущества.

Правовая основа: Циркуляр TKGM 2024/4; Общие условия обязательного страхования от землетрясений, статья C.4 (в редакции, опубликованной в Официальном вестнике 21 августа 2026 года); Закон № 6305 «О страховании от стихийных бедствий».

V. Налоги, государственные сборы и дополнительные расходы

21. Какие дополнительные расходы связаны с покупкой?

Помимо цены, покупателю следует заложить в бюджет:

• пошлину за переход права (см. вопрос 22) и сборы за услуги земельного реестра;
• официальные переводы, а если покупатель не владеет турецким языком, — услуги присяжного переводчика при переоформлении;
• нотариальные расходы, например на доверенность или договор обещания купли-продажи;
• обязательное страхование от землетрясений (DASK), если оно применяется (см. вопрос 20);
• гонорары специалистов, например за юридические услуги и услуги по оценке;
• банковские комиссии.

В зависимости от сделки могут также возникнуть НДС (KDV) (см. вопрос 23) или расходы на отчёт об оценке. Точные суммы зависят от заявленной стоимости, вида недвижимости, положения сторон и тарифов, действующих на соответствующий момент. Общий бюджет следует рассчитать до принятия на себя каких-либо обязательств.

Правовая основа: Закон № 492 «О сборах»; Закон № 3065 «О НДС»; тарифы на услуги земельного реестра.

22. Каков размер пошлины за переход права (tapu harcı)?

При обычной продаже пошлина за переход права составляет, как правило, в общей сложности 4% от заявленной фактической стоимости передачи: 2% взимается с покупателя и 2% — с продавца. Применяемая стоимость не может быть ниже нормативной налоговой стоимости объекта (emlak vergi değeri).

Стороны могут договориться между собой о том, кто фактически оплачивает пошлину, однако такая договорённость не меняет юридической ответственности каждой из сторон перед налоговым органом. Занижение реальной цены в официальных документах может повлечь доначисление сборов и иные правовые последствия. Сборы за услуги земельного реестра уплачиваются дополнительно к пошлине.

Правовая основа: Закон № 492 «О сборах», Тариф № 4 (регистрационные действия в земельном реестре).

23. Освобождаются ли иностранные покупатели от НДС?

Не автоматически. Согласно статье 13(i) Закона о НДС, первая поставка жилого или коммерческого помещения, построенного для этой цели, может освобождаться от НДС при продаже покупателям, отвечающим установленным требованиям. К ним относятся иностранные физические лица, не являющиеся резидентами Турции. Существенное условие — оплата цены в иностранной валюте, ввезённой в Турцию: не менее 50% цены должно быть ввезено до даты выставления счёта-фактуры, а остаток — не позднее одного года.

Поэтому, прежде чем рассчитывать на освобождение, покупателям — гражданам России следует проверить два обстоятельства. Считаются ли они лицами, не являющимися резидентами Турции? И можно ли перевести цену в Турцию в иностранной валюте через банковский канал (см. вопрос 13)? На недвижимость на вторичном рынке освобождение не распространяется.

Если объект, приобретённый с освобождением, продаётся в течение трёх лет с момента передачи, неуплаченный НДС должен быть уплачен вместе с процентами за отсрочку до совершения сделки с тапу. Это правило действует с 1 мая 2022 года (ранее — один год). Его следует отличать от трёхлетнего обязательства не продавать недвижимость в целях получения гражданства (см. вопрос 33).

Правовая основа: Закон № 3065 «О НДС», статья 13(i), в редакции Закона № 7394; Общее коммюнике о порядке применения НДС.

24. Каковы ежегодные расходы на содержание недвижимости?

Собственники ежегодно уплачивают муниципалитету налог на недвижимость (emlak vergisi). Он исчисляется от налоговой стоимости объекта, установленной муниципалитетом (emlak vergi değeri), а не автоматически от цены покупки. Стандартные ставки:

• Жилая недвижимость: 0,1% — вне городов со статусом митрополии; 0,2% — в границах митрополии
• Здания коммерческого назначения: 0,2% — вне городов со статусом митрополии; 0,4% — в границах митрополии
• Земельные участки под застройку (arsa): 0,3% — вне городов со статусом митрополии; 0,6% — в границах митрополии
• Прочие земельные участки (arazi): 0,1% — вне городов со статусом митрополии; 0,2% — в границах митрополии

Обычно налог уплачивается двумя частями: в марте–мае и в ноябре. Существуют освобождения и пониженные ставки, однако их применимость необходимо проверять в каждом конкретном случае.

Собственникам следует также заложить в бюджет взносы на содержание здания (aidat, см. вопрос 39), коммунальные платежи, страхование и техническое обслуживание.

Правовая основа: Закон № 1319 «О налоге на недвижимость», статьи 8, 18 и 30.

25. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Турцией: где облагается налогом доход от недвижимости?

Между Россией и Турцией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Оно было подписано 15 декабря 1997 года, утверждено в Турции Законом № 4426 и применяется с 1 января 2000 года.

Согласно соглашению:

• Доход от сдачи в аренду и иные доходы от недвижимости, находящейся в Турции, могут облагаться налогом в Турции (статья 6). Это относится к доходам от использования недвижимости, её сдачи в аренду или использования в любой иной форме.
• Доходы от продажи недвижимости, находящейся в Турции, также могут облагаться налогом в Турции (статья 13(1)).
• Двойное налогообложение устраняется в стране резидентства собственника: налог, уплаченный в Турции, может быть зачтён в счёт налога, причитающегося там с того же дохода, в пределах суммы налога, взимаемого этой страной с такого дохода (статья 22).

Таким образом, доход от турецкой недвижимости, как правило, облагается налогом в Турции по турецким правилам (см. вопросы 37 и 40), а страна резидентства собственника предоставляет зачёт турецкого налога.

Налоговое резидентство не определяется гражданством. Гражданин России может быть налоговым резидентом Турции, России или иной страны — в зависимости от места его проживания и других факторов. Tercan Legal консультирует по вопросам турецкого права. Налоговые обязательства в России, включая декларирование доходов от недвижимости в Турции и получение зачёта, следует уточнить у российского налогового консультанта.

Правовая основа: Соглашение между Правительством Турецкой Республики и Правительством Российской Федерации об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы (Закон № 4426), статьи 6, 13(1) и 22.

VI. Право собственности на недвижимость и ВНЖ

26. Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ?

Владение жилой недвижимостью может служить основанием для получения краткосрочного ВНЖ, однако не гарантирует его. По требованиям, которые Управление миграции применяет с 16 октября 2023 года:

• стоимость объекта на дату покупки должна составлять не менее суммы в турецких лирах, эквивалентной 200 000 долларов США;
• объект должен быть жилым и использоваться иностранцем в качестве собственного жилья;
• по этим требованиям объект нельзя сдавать в аренду или иным образом использовать для извлечения дохода.

Для унаследованной или полученной в дар недвижимости, как правило, запрашивается актуальный отчёт об оценке.

Эти условия не следует путать с минимальной суммой в 400 000 долларов США для получения гражданства через инвестиции в недвижимость (см. раздел VII). Решение о выдаче или продлении ВНЖ принимает Управление миграции, при этом применяются правила, действующие на момент подачи заявления.

Правовая основа: Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите», статьи 31(1)(b) и 31(6); требования и практика Управления миграции.

27. Что такое «закрытые районы» и нужно ли проверять их до покупки?

С 2022 года Управление миграции закрывало отдельные районы (mahalle), в которых доля иностранцев превышала установленный порог, для новой регистрации иностранцев по адресу и для первичных заявлений на ВНЖ.

По сообщениям практикующих юристов, с июня 2026 года в Стамбуле это ограничение не применяется. Однако официального объявления Управления миграции об его отмене нам на дату обновления найти не удалось, а ограничения могут быть введены вновь.

Поэтому тому, кто покупает или арендует жильё с целью получить ВНЖ, следует до покупки уточнить в провинциальном управлении миграции, принимается ли заявление по конкретному адресу. Возможность купить объект не означает возможности получить на его основании ВНЖ.

Правовая основа: объявления и практика Управления миграции.

28. Что произойдёт с ВНЖ, если я продам недвижимость?

ВНЖ на основании владения недвижимостью выдаётся на ограниченный срок и подлежит продлению по общим правилам продления. По требованиям Управления миграции, при первичной подаче, как правило, требуется справка о присвоении адресного номера (numarataj) из муниципалитета, а при продлении — документ, подтверждающий сохранение права собственности (tapu devam belgesi).

Если основание для ВНЖ отпало, например в связи с продажей недвижимости, краткосрочный ВНЖ не продлевается или аннулируется. В таком случае переход на другой вид ВНЖ следует рассмотреть заранее.

Правовая основа: Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите», статьи 24, 29 и 33(1)(a); требования и практика Управления миграции.

29. Может ли моя семья получить ВНЖ на основании моей недвижимости?

Возможны два варианта.

Сособственники: если недвижимость принадлежит членам семьи на праве долевой или совместной собственности, Управление миграции, как правило, требует представить документ, подтверждающий родство с лицами, указанными в тапу. Документы, выданные в России, как правило, требуют апостиля и нотариально заверенного перевода на турецкий язык. Может ли каждый член семьи получить ВНЖ на этом основании и соблюдены ли требования к стоимости и использованию объекта, оценивается по каждому заявлению.

Семейный ВНЖ: супруг (супруга) и несовершеннолетние дети или дети-иждивенцы могут подать заявление на семейный ВНЖ, при этом собственник недвижимости, имеющий ВНЖ, выступает поддерживающим лицом (destekleyici). Поддерживающее лицо должно отвечать установленным законом условиям. К ним относятся достаточный ежемесячный доход, медицинская страховка и, как правило, не менее одного года проживания в Турции по ВНЖ (см. наш материал «ВНЖ в Турции для россиян: 50 вопросов и ответов», вопросы 16–17).

Правовая основа: Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите», статьи 31(1)(b), 34 и 35; требования и практика Управления миграции.

30. Могу ли я сдавать недвижимость в аренду и сохранить ВНЖ на её основании?

Как правило, нет. Если недвижимость является основанием для ВНЖ собственника, требования Управления миграции не допускают её сдачу в аренду или иное использование для извлечения дохода. Собственнику, который хочет сдавать объект в аренду, не следует использовать его как основание для ВНЖ; ему стоит заранее рассмотреть другое основание для проживания.

В остальных случаях сдача недвижимости в аренду турецким законодательством допускается; правила долгосрочной и краткосрочной аренды разъясняются в вопросе 36.

Правовая основа: Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите», статьи 31(1)(b) и 31(6); требования и практика Управления миграции.

VII. Турецкое гражданство через инвестиции в недвижимость

31. Можно ли получить турецкое гражданство, купив недвижимость?

Да. Граждане России могут подать заявление на получение турецкого гражданства через инвестиции в турецкую недвижимость, если они отвечают установленным законом условиям.

Согласно статье 20(2)(b) Положения о применении Закона о турецком гражданстве, минимальный размер инвестиций в недвижимость составляет 400 000 долларов США или эквивалент этой суммы в иностранной валюте. Объект должен отвечать установленным законом условиям, а обязательство не продавать его в течение трёх лет должно быть внесено в земельный реестр в виде отметки.

С 12 декабря 2023 года для целей гражданства учитываются только:

• самостоятельные помещения (bağımsız bölüm), выделенные в реестре по Закону № 634 «О квартирной собственности», то есть с оформленной kat mülkiyeti или kat irtifakı;
• земельные участки под застройку (arsa), на которых расположено законно возведённое капитальное здание с разрешением на эксплуатацию.

Сельскохозяйственные земли и незастроенные участки не учитываются. Несколько объектов можно объединить при условии, что в совокупности они достигают пороговой суммы, каждый из них отвечает требованиям и все они зарегистрированы на имя самого заявителя. Недвижимость, купленная до 12 января 2017 года, не учитывается. Недвижимость, зарегистрированная на имя супруга (супруги), детей или компании заявителя, не засчитывается в пороговую сумму заявителя.

Оплата должна производиться установленным способом. Иностранная валюта продаётся банку, работающему в Турции, и выдаётся справка о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB); кроме того, требуется квитанция о банковском переводе от покупателя продавцу (см. вопрос 14). Оплата наличными, оплата третьими лицами, а также оплата без справки о покупке валюты (DAB) или до продажи валюты банку могут сделать покупку непригодной для получения гражданства. Поэтому российским покупателям следует согласовать способ перевода с банками до основного платежа (см. вопрос 13).

Покупка недвижимости не даёт гражданства автоматически. Гражданство предоставляется решением Президента после проверок, в том числе на предмет безопасности и общественного порядка.

Правовая основа: Закон № 5901 «О турецком гражданстве», статья 12(1)(b); Положение о применении Закона о турецком гражданстве, статья 20(2)(b); Циркуляр TKGM 2024/4 и приложенное к нему руководство (Kılavuz) в действующей редакции; Циркуляр TKGM 2022/1.

32. Какие условия оценки и оплаты действуют для получения гражданства?

Для целей гражданства стоимость инвестиции удостоверяется документом о подтверждении суммы инвестиции (Tutar Tespit Belgesi, TTB). Он выдаётся на основании официального отчёта об оценке.

Согласно изменениям, вступившим в силу 28 сентября 2026 года:

• отчёт может подготовить любая оценочная компания, имеющая лицензию Совета по рынкам капитала (SPK), действующее членство в Ассоциации оценщиков Турции и регистрацию в системе TADEBİS;
• отчёт заказывается через систему Web Tapu, а документы направляются в земельный реестр в электронном виде;
• между датой TTB и подачей заявления о совершении соответствующей сделки с тапу должно пройти не более 12 месяцев (ранее — шесть месяцев). При превышении этого срока отчёт об оценке, на котором основан TTB, необходимо обновить. Изменения, влияющие на стоимость объекта или его статус в реестре, также могут потребовать нового отчёта.

Подтверждённая стоимость, сумма в официальном документе о переходе права и фактически произведённые платежи — все они должны соответствовать пороговой сумме. Например, договор на 420 000 долларов США при оценке в 380 000 долларов США не отвечает требованиям. Поэтому разумно получить предварительную оценку до внесения задатка, а не полагаться на цену продавца.

Строящийся объект может отвечать требованиям на основании одного нотариально удостоверенного договора обещания купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi), если на объект оформлены kat mülkiyeti или kat irtifakı и в реестр внесена отметка об обязательстве не уступать и не расторгать договор в течение трёх лет. Требуемая сумма должна быть уплачена установленным способом и подтверждена справкой DAB; несколько таких договоров суммировать нельзя.

Правовая основа: Циркуляр TKGM 2024/4 и приложенное к нему руководство (Kılavuz) с изменениями от 28 сентября 2026 года; Положение о применении Закона о турецком гражданстве, статья 20.

33. Какие ограничения действуют в отношении объекта и продавца?

Не всякая продаваемая недвижимость подходит для получения гражданства. Согласно руководству земельного реестра (Kılavuz), проверяются текущий собственник, предыдущие сделки и отношения между сторонами. В частности:

• Объект не должен быть зарегистрирован на имя иностранного лица, а также на имя родственников заявителя первой степени (по крови, по браку или по усыновлению), являющихся гражданами Турции. Иными словами, покупка у иностранного собственника для целей гражданства, как правило, не учитывается.
• Объект вторичного рынка, который заявитель или его родственники первой степени ранее передали турецкому лицу или турецкой компании, не отвечает требованиям; срок для этого ограничения в руководстве не установлен.
• Объект вторичного рынка, переданный турецкому лицу или турецкой компании в течение последних трёх лет иностранцем либо лицом, получившим гражданство в исключительном порядке, не отвечает требованиям. Исключение составляют приобретения на основании договора подряда (eser sözleşmesi).
• Объект, зарегистрированный на имя лица, получившего гражданство в исключительном порядке на основании статьи 12(1)(b) Закона о турецком гражданстве, не отвечает требованиям.
• Объект, принадлежащий компаниям, в которых заявитель или его родственники первой степени являются участниками или руководителями, не отвечает требованиям.
• Объект, уже использованный одним инвестором для получения гражданства, не может быть повторно использован другим заявителем.
• Покупка доли в объекте не отвечает требованиям. Если иностранный инвестор покупает объект целиком у нескольких сособственников, ситуация оценивается отдельно.
• Для объектов, принадлежащих компаниям с иностранным капиталом, действуют отдельные условия, которые проверяются по конкретному объекту.

Трёхлетнее обязательство — это установленное законом условие программы, а не рекомендация. Если собственник подаёт заявление о снятии отметки или право собственности переходит к другому лицу до истечения трёх лет, об этом уведомляются органы, ведущие дело о гражданстве, что может повлиять на статус инвестора. По истечении трёх лет собственник может подать заявление о снятии отметки и рассмотреть вопрос о продаже. Некоторые последующие сделки, включая обратную передачу объекта прежнему собственнику или связанным с ним лицам, могут повлечь дополнительные проверки того, каким образом было получено гражданство.

Имени продавца в текущем тапу недостаточно. Всю цепочку перехода права собственности следует проверить до внесения какого-либо задатка.

Правовая основа: Циркуляр TKGM 2024/4 и приложенное к нему руководство (Kılavuz) в действующей редакции; Закон № 5901 «О турецком гражданстве», статья 12(1)(b); Положение о применении Закона о турецком гражданстве, статья 20.

34. Могут ли мой супруг (супруга) и дети также получить гражданство?

Да, если они отвечают установленным законом условиям. Согласно статье 12(1)(b) Закона о турецком гражданстве, вместе с инвестором гражданство могут получить:

• супруг (супруга) инвестора, являющийся иностранцем;
• несовершеннолетние дети или дети-иждивенцы инвестора или его супруга (супруги), являющиеся иностранцами.

Может ли совершеннолетний ребёнок-иждивенец быть включён в заявление, оценивается индивидуально. Финансовое содержание совершеннолетнего ребёнка само по себе не гарантирует его включения. Член семьи, не включённый в заявление, не становится гражданином автоматически. Если ребёнок близок к совершеннолетию, сроки подачи заявления имеют особое значение.

Недвижимость, зарегистрированная на имя супруга (супруги) или ребёнка, не засчитывается в пороговую сумму инвестора в 400 000 долларов США (см. вопрос 31).

Правовая основа: Закон № 5901 «О турецком гражданстве», статья 12(1)(b); Положение о применении Закона о турецком гражданстве, статья 20.

35. Что делать, если в заявлении отказано, и могу ли я сохранить российское гражданство?

Отказ. Покупка недвижимости не гарантирует получения ВНЖ или гражданства; это отдельные процедуры со своими критериями. Согласно статье 10(1) Закона о турецком гражданстве, соответствие условиям не даёт безусловного права на гражданство. Отказ сам по себе не аннулирует покупку недвижимости и не даёт покупателю права требовать возврата денег от продавца. Права покупателя в отношении продавца зависят от договора и принятых сторонами обязательств.

Обжалование отказа. Отказ может быть обжалован, в частности, по основаниям, связанным с соблюдением установленных законом условий, представленными документами и законностью административного решения. Согласно статье 7 Закона № 2577 «Об административном судопроизводстве», общий срок для обращения в административные суды составляет 60 дней со дня, следующего за днём письменного уведомления, если специальным законом не предусмотрено иное. Согласно статье 11, обращение в вышестоящий орган или в орган, принявший решение, с просьбой отменить, изменить или пересмотреть решение приостанавливает течение этого срока при соблюдении установленных законом условий. Если такое обращение отклонено или ответ не получен в течение 30 дней, оставшаяся часть срока начинает течь снова. Решения Управления миграции, решения о соблюдении инвестиционных условий и окончательное решение о гражданстве могут приниматься разными органами и обжаловаться в разном порядке. Дату уведомления, орган, основания и доступные средства правовой защиты следует проверить незамедлительно.

Двойное гражданство. Турция допускает множественное гражданство и, как правило, не требует от заявителей отказа от прежнего гражданства. В российском праве действуют собственные правила для граждан России, приобретающих второе гражданство. Tercan Legal консультирует по вопросам турецкого права; требования российского права рекомендуем уточнить у специалистов по российскому праву.

Правовая основа: Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите», статьи 31–33; Закон № 5901 «О турецком гражданстве», статьи 10(1), 12 и 44; Закон № 2577 «Об административном судопроизводстве», статьи 7 и 11.

VIII. Аренда, управление и продажа недвижимости

36. Могу ли я сдавать свою недвижимость в аренду на длительный или короткий срок?

Да. Российский собственник, как правило, может сдавать недвижимость в Турции в аренду и получать от этого доход в соответствии с турецким законодательством.

Обычная аренда жилья регулируется Обязательственным кодексом № 6098: применяются его нормы о договоре аренды и о правах арендаторов и арендодателей. Договор не может отменять императивные нормы, защищающие арендаторов.

Краткосрочная сдача жилья в туристических целях на срок до 100 дней по одному договору подпадает под специальные правила Закона № 7464 и, как правило, требует разрешения. До начала сдачи следует проверить правила, действующие в здании, и требования закона. Право собственности на объект не даёт автоматически права использовать его для краткосрочной туристической аренды.

Если недвижимость является основанием для ВНЖ собственника, сдавать её в аренду нельзя (см. вопрос 30). Налогообложение арендного дохода разъясняется в вопросе 37.

Правовая основа: Обязательственный кодекс № 6098; Закон № 7464 «Об аренде жилых помещений в туристических целях»; требования и практика Управления миграции.

37. Как облагается налогом доход от аренды в Турции?

Доход от сдачи в аренду недвижимости в Турции облагается турецким подоходным налогом. Он может повлечь обязанность подавать в Турции годовую налоговую декларацию.

Для целей налогообложения значение имеет не гражданство собственника, а то, является ли он налоговым резидентом Турции. Гражданин России, проживающий в Турции, как правило, является неограниченно обязанным налогоплательщиком в отношении доходов из всех источников в мире. Гражданин России, проживающий в России, является ограниченно обязанным налогоплательщиком (dar mükellef), то есть нерезидентом, и облагается налогом в Турции только в отношении доходов из турецких источников, например арендной платы за турецкую недвижимость.

• Аренда жилья: для собственников, отвечающих условиям, действует ежегодная льгота — необлагаемая сумма (для доходов 2026 года — 58 000 турецких лир). Собственники-нерезиденты также могут ею воспользоваться при соблюдении условий. Некоторые собственники не вправе ею воспользоваться в зависимости от их иных доходов. Если доход от аренды жилья, на который распространяется льгота, превышает необлагаемую сумму, как правило, требуется подача турецкой налоговой декларации.
• Коммерческая аренда: арендная плата, уплачиваемая компаниями за помещения для ведения бизнеса, обычно облагается налогом у источника выплаты, а правила подачи декларации иные.
• Краткосрочная туристическая аренда также подчиняется отдельным правилам о разрешениях (см. вопрос 36).

Поскольку результат зависит от положения собственника, обязанность подавать декларацию следует проверить у турецкого налогового консультанта до сдачи объекта в аренду. Налоговые обязательства в России — отдельный вопрос (см. вопрос 25).

Правовая основа: Закон № 193 «О подоходном налоге», статьи 3, 6, 21, 70 и 94; Закон № 7464 (туристическая аренда).

38. Я купил недвижимость, в которой проживает арендатор: каковы мои права?

Покупка недвижимости с арендатором не прекращает договор аренды автоматически и не даёт новому собственнику права на немедленное выселение.

Согласно статье 310 Обязательственного кодекса № 6098, если арендованное имущество отчуждается после заключения договора аренды, новый собственник, как правило, занимает место прежнего арендодателя в договоре. Поэтому новый собственник обязан соблюдать законные права арендатора и обязательства по договору аренды.

Согласно статье 351, новый собственник, который действительно нуждается в объекте в качестве жилья для себя, супруга (супруги), детей, родителей или иных указанных в законе лиц, может требовать выселения. Новый собственник может письменно уведомить арендатора о такой необходимости в течение одного месяца с момента приобретения объекта и при соблюдении установленных законом условий предъявить иск о выселении по истечении шести месяцев с момента приобретения. Закон также допускает предъявление иска на основании необходимости нового собственника в установленный срок после окончания срока аренды.

В случае спора действительная необходимость должна быть доказана. Регистрация договора аренды в земельном реестре и иные условия договора могут повлиять на то, можно ли требовать выселения и в каком порядке. Согласно статье 18/B Закона № 6325 «О медиации по гражданским спорам», по спорам из договора аренды перед обращением в суд, как правило, обязательна медиация.

Перед покупкой объекта с арендатором следует изучить договор аренды, его срок, размер арендной платы, залог, историю платежей и любые зарегистрированные права арендатора.

Правовая основа: Обязательственный кодекс № 6098, статьи 310 и 351; Закон № 6325 «О медиации по гражданским спорам», статья 18/B; Гражданский кодекс Турции № 4721 (регистрация прав в земельном реестре).

39. Неоплаченные взносы на содержание здания (aidat): могут ли они стать моей проблемой?

Да. Неоплаченные взносы на содержание здания и общие расходы (aidat) могут создать для нового покупателя финансовые или юридические проблемы, однако долги прежнего собственника следует отличать от обязательств нового собственника.

Согласно статье 20 Закона № 634 «О квартирной собственности», собственники самостоятельных помещений обязаны участвовать в общих расходах на здание, включая содержание, уборку, управление и ремонт. Неуплата может повлечь требования о взыскании долга, компенсации за просрочку платежа или принудительное исполнение.

Согласно преобладающему в турецкой судебной практике подходу, новый покупатель, как правило, не несёт личной ответственности по взносам, относящимся к периоду владения продавца. Однако если до перехода права в реестре зарегистрирована законная ипотека по статье 22 Закона № 634, она сохраняется и при смене собственника. Ответственность по новым взносам и чрезвычайным расходам зависит от того, когда возникло обязательство, от решений управления здания и от условий продажи. Решения о капитальном ремонте, реконструкции или чрезвычайных расходах могли быть приняты до покупки, а финансовые последствия наступить после перехода права.

До перехода права покупателю следует получить от управления здания (site yönetimi) сведения о задолженности по взносам, общих расходах, важных финансовых решениях и любых мерах принудительного исполнения. В договоре также следует указать, кто погасит долги, возникшие до перехода права.

Правовая основа: Закон № 634 «О квартирной собственности», в частности статьи 20 и 22; Обязательственный кодекс № 6098 (общие положения); соответствующая судебная практика об ответственности собственников по общим расходам.

40. Могу ли я продать недвижимость и облагается ли прибыль налогом?

Да. Гражданин России, законно владеющий недвижимостью в Турции, как правило, может продать её, подарить или передать другому лицу в соответствии с законом.

На передачу могут повлиять:

• зарегистрированные ограничения, ипотеки или аресты;
• права третьих лиц;
• договорные обязательства;
• трёхлетнее обязательство не продавать объект, если он использовался для получения гражданства (см. раздел VII).

Если недвижимость была приобретена с освобождением от НДС (KDV) и продаётся в течение трёх лет, ранее не уплаченный НДС должен быть уплачен вместе с процентами за отсрочку до оформления сделки в тапу (см. вопрос 23). Эти два трёхлетних правила различаются.

Если покупатель — другой иностранец, его право на приобретение объекта необходимо проверить отдельно. До завершения продажи собственнику следует договориться о порядке получения оплаты и о сроке передачи владения.

Налог на прибыль от продажи: продажа может иметь налоговые последствия. Применяются два отдельных правила.

• Срок владения: если недвижимость, приобретённая возмездно, продаётся в течение пяти лет с момента приобретения, прибыль может облагаться подоходным налогом после вычета ежегодной необлагаемой суммы для соответствующей прибыли (для 2026 года — 150 000 турецких лир). Прибыль от продажи по истечении пяти лет, как правило, этим налогом не облагается. Недвижимость, полученная по наследству или в дар, облагается по иным правилам.
• Индексация с учётом инфляции: при расчёте облагаемой прибыли стоимость приобретения может быть увеличена в соответствии с внутренним индексом цен производителей (Yİ-ÜFE), но только если за соответствующий период индекс вырос не менее чем на 10%. Если рост был меньше, индексация не производится.

За год продажи может потребоваться подача налоговой декларации, поэтому налоговое положение следует проверить до завершения продажи.

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721; Закон № 2644 «О земельном реестре»; Закон № 193 «О подоходном налоге», повторная статья 80 и статья 81; Положение о применении Закона о турецком гражданстве, статья 20; Закон № 3065 «О НДС», статья 13(i).

IX. Наследование, развод и общая собственность

41. Как недвижимость переходит к наследникам в случае смерти собственника и право какой страны применяется?

Согласно статье 20 Закона Турции «О международном частном праве и процессе», наследование, как правило, регулируется национальным правом наследодателя, однако к недвижимому имуществу, находящемуся в Турции, применяется турецкое право. Поэтому права наследников в отношении недвижимости гражданина России в Турции определяются по турецкому наследственному и вещному праву.

Согласно статье 599 Гражданского кодекса, наследники в силу закона приобретают в момент смерти наследодателя его права и обязанности, которые могут переходить по наследству. Согласно статье 705, в таких случаях, как наследование, право собственности может возникнуть до регистрации в земельном реестре. Однако, прежде чем наследники смогут продать недвижимость или иным образом распоряжаться ею в реестре, необходимо завершить регистрационные процедуры в земельном реестре.

На переход права и его регистрацию могут повлиять долги наследодателя, завещание, споры между наследниками и установленные законом ограничения на владение недвижимостью иностранцами.

Правовая основа: Закон № 5718 «О международном частном праве и процессе», статья 20; Гражданский кодекс Турции № 4721, статьи 599 и 705; Закон № 2644 «О земельном реестре», статья 35.

42. Как российским наследникам зарегистрировать унаследованную недвижимость?

В принципе это возможно, однако регистрация зависит от того, установлен ли в законном порядке круг наследников, представлены ли необходимые документы и соблюдены ли правила о владении недвижимостью иностранцами.

Прежде всего необходимо установить законных наследников и их доли. Может потребоваться свидетельство о праве на наследство (mirasçılık belgesi / veraset ilamı), выданное компетентным турецким органом.

Документы, выданные в России, — например свидетельство о смерти, документы, подтверждающие родство, или российское нотариальное свидетельство о праве на наследство, — как правило, требуют апостиля и нотариально заверенного перевода на турецкий язык. Можно ли использовать российский документ о наследовании непосредственно в Турции или необходимо получить турецкое свидетельство о праве на наследство, следует проверять в каждом конкретном случае. Одного иностранного документа не всегда достаточно для регистрации перехода права.

После установления круга наследников переход права по наследству (intikal) регистрируется в управлении земельного реестра (tapu müdürlüğü). На этом этапе проверяются регистрационный статус недвижимости, документы наследников, налоговые обязательства и установленные законом ограничения.

Право наследования, регистрация перехода права и право иностранного наследника сохранить недвижимость за собой — это разные вопросы. Согласно практике, объявленной Генеральной дирекцией земельного реестра и кадастра, сначала регистрируется переход права по наследству, а затем право собственности иностранного наследника проверяется на соответствие установленным законом ограничениям. Если сохранение недвижимости противоречит правилам, касающимся иностранцев, может потребоваться распорядиться недвижимостью или ликвидировать её в порядке, предусмотренном законом.

Если наследники не согласны относительно своих долей или раздела имущества, может потребоваться обращение в суд.

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721, статьи 598, 599 и 705; Закон № 2644 «О земельном реестре», статья 35; Закон № 5718 «О международном частном праве и процессе», статья 20; Гаагская конвенция об апостиле 1961 года; инструкции и практика Генеральной дирекции земельного реестра и кадастра (TKGM) в отношении перехода права к иностранным наследникам.

43. Общая собственность: в чём разница между долевой и совместной собственностью?

В турецком праве существуют две формы общей собственности.

Долевая собственность (paylı mülkiyet). Несколько лиц владеют всей недвижимостью, причём у каждого определена своя доля; если не указано иное, доли считаются равными. На практике это обычная форма, когда, например, супруги или родственники вместе покупают квартиру и в тапу указано «по ½ каждому».

• Продажа доли: каждый сособственник может продать или заложить свою долю, а на его долю может быть наложен арест. Если сособственник продаёт долю третьему лицу, остальные сособственники имеют предусмотренное законом преимущественное право покупки (önalım hakkı). Они должны осуществить его в течение трёх месяцев с момента уведомления о продаже и в любом случае не позднее одного года с момента продажи, предъявив иск к покупателю в суд (для продаж, совершённых до 25 декабря 2025 года, предельный срок составляет два года). В рамках этого иска суд определяет рыночную стоимость доли; сособственник обязан внести на депозит эту сумму и расходы покупателя на оформление тапу в установленный срок.
• Недвижимость в целом: для продажи или залога всей недвижимости либо изменения её назначения требуется согласие всех сособственников, если они единогласно не договорились об ином. Для сдачи в аренду и принятия других важных решений по управлению требуется большинство как по размеру долей, так и по числу сособственников. Каждый сособственник может осуществлять обычное управление и принимать срочные меры по сохранению имущества.
• Пользование и расходы: каждый сособственник может пользоваться недвижимостью в той мере, в какой это совместимо с правами остальных. В случае спора порядок пользования может определить суд. Расходы и налоги распределяются пропорционально долям.
• Прекращение общей собственности: как правило, любой сособственник может потребовать раздела недвижимости. Если сособственники не достигли согласия, суд назначает раздел в натуре либо, если это нецелесообразно, продажу с публичных торгов. Перед обращением в суд по поводу раздела общего имущества (ortaklığın giderilmesi) медиация обязательна (см. вопрос 50).

Совместная собственность (elbirliği mülkiyeti). Она возникает из общности, созданной законом или предусмотренным законом договором. Наиболее распространённый пример — наследники, ещё не разделившие наследство. У собственников нет определённых долей; право каждого из них распространяется на всю недвижимость. Если закон или договор не предусматривают иного, и управление, и распоряжение требуют единогласных решений, и никто не может распорядиться долей, пока существует общность. Совместная собственность прекращается при отчуждении недвижимости, прекращении общности или её преобразовании в долевую собственность. Наследники вправе потребовать такого преобразования (см. вопросы 41–42).

То, как форма собственности отражена в тапу, имеет значение для продажи, сдачи в аренду и раздела недвижимости, а также для получения ВНЖ (см. вопрос 29) и гражданства, где покупка доли не соответствует требованиям (см. вопрос 33). Поэтому форму собственности следует выбирать осознанно при покупке.

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721, статьи 688–703 и 732–734 (статьи 733 и 734 в редакции Закона № 7571, опубликованного 25 декабря 2025 года); Закон № 6325 «О медиации по гражданским спорам», статья 18/B.

44. Развод: что происходит с недвижимостью в Турции?

Право какой страны определяет порядок раздела имущества супругов, зависит от норм международного частного права, а не только от местонахождения недвижимости.

• Применимое право: согласно статье 15 Закона Турции № 5718, супруги могут прямо избрать право страны своего места жительства (yerleşim yeri) на момент заключения брака или национальное право любого из них. При отсутствии такого выбора их режим имущества супругов регулируется, в указанной очерёдности, их общим национальным правом на момент заключения брака, правом страны их общего обычного места жительства на момент заключения брака или турецким правом. Поэтому для двух граждан России, не сделавших выбора, режим имущества супругов, как правило, будет регулироваться российским правом, в том числе в отношении недвижимости в Турции.
• Ликвидация в отношении недвижимости в Турции: при ликвидации режима имущества супругов к недвижимости, находящейся в Турции, применяется турецкое право. Основания развода и его последствия регулируются отдельно — статьёй 14.
• Регистрация: при разводе тапу не изменяется автоматически. Для смены собственника в земельном реестре требуется действительная сделка по отчуждению или решение суда. Решение иностранного суда, в том числе российского, о разводе или об имуществе должно быть сначала признано (tanıma) или признано подлежащим исполнению (tenfiz) турецким судом, прежде чем оно сможет служить основанием для внесения записи в земельный реестр. Турецкий суд проверяет, в частности, что решение вступило в законную силу, не касается вопроса, относящегося к исключительной компетенции турецких судов, явно не противоречит публичному порядку и что право ответчика быть выслушанным было соблюдено. Это правило касается использования иностранного решения в земельном реестре; внесение сведений о разводе в другие реестры, например в органы записи актов гражданского состояния, может регулироваться отдельными правилами.
• Зарегистрированное право собственности: для третьих лиц собственником является лицо, указанное в тапу. Требование супруга, основанное на режиме имущества супругов, — это вопрос, отдельный от того, кто зарегистрирован в качестве собственника.

Супругам, которые вместе покупают недвижимость в Турции, следует осознанно решить, как будет зарегистрировано право собственности (см. вопрос 43), и при необходимости получить консультацию как по российскому, так и по турецкому праву.

Правовая основа: Закон № 5718 «О международном частном праве и процессе», статьи 14, 15, 50, 54 и 58; Гражданский кодекс № 4721, статья 705.

45. Могу ли я подарить недвижимость члену семьи?

Да, однако дарение недвижимости — это формальная сделка, к которой предъявляются особые требования.

• Форма: право собственности переходит только после регистрации дарения в земельном реестре. Обещание подарить недвижимость действительно только при совершении в официальной форме, а частный договор дарения не влечёт перехода права собственности; правило о действительности исполненного дарения, совершённого без соблюдения формы, на недвижимость не распространяется.
• Одаряемый: если одаряемый является иностранцем, его право приобретать недвижимость в Турции должно быть проверено так же, как при покупке (см. вопросы 1–3).
• Пошлина за переход права: дарение облагается пошлиной по отдельной позиции тарифа пошлин земельного реестра, а не по ставке 2% + 2%, применяемой при продаже. Пошлина рассчитывается от зарегистрированной стоимости недвижимости (kayıtlı değer), то есть её стоимости для целей муниципального налога на недвижимость, а не от заявленной цены. Если недвижимость находится в ипотеке, сумма непогашенного обеспеченного долга вычитается. Действующую ставку следует уточнить в земельном реестре до перехода права.
• Налог на дарение: дарение недвижимости, находящейся в Турции, также облагается турецким налогом на наследство и дарение (veraset ve intikal vergisi) независимо от гражданства или места жительства одаряемого, поэтому он применяется и в том случае, если одаряемый проживает в России. Налог уплачивает лицо, получающее дар. При дарении к налоговой стоимости недвижимости применяются прогрессивные ставки от 10% до 30%. Если дар получен от родителя, супруга или ребёнка, ставки уменьшаются вдвое. Суммы налоговых ступеней ежегодно пересматриваются. Одаряемый обязан подать налоговую декларацию в течение одного месяца с момента приобретения недвижимости; одаряемый, проживающий за границей, может подать её в консульство Турции. Налог можно уплачивать в рассрочку — в мае и ноябре в течение трёх лет. Поэтому общую сумму пошлины и налога следует рассчитать до перехода права.
• Гражданство: если на недвижимость распространяется трёхлетнее обязательство не продавать её, принятое для получения гражданства, её нельзя подарить до истечения срока этого обязательства без последствий, описанных в вопросе 33.
• ВНЖ: при подаче заявления на ВНЖ на основании недвижимости, полученной в дар или по наследству, требуется актуальный отчёт об оценке (см. вопрос 26).
• Последующая продажа: для целей налогообложения при последующей продаже недвижимость, полученная в дар, рассматривается иначе, чем купленная (см. вопрос 40).

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721, статьи 705 и 706; Обязательственный кодекс № 6098, статья 288; Закон № 2644 «О земельном реестре», статья 35; Закон № 492 «О сборах», статьи 62 и 63 и Тариф № 4 (I-4); Закон № 7338 «О налоге на наследство и дарение», статьи 1, 5, 8, 9(2), 10(b), 16 и 19.

X. Мошенничество, проблемы со строительством, споры и правовая защита

46. Законна ли покупка недвижимости на стадии строительства и как защищён покупатель?

Да. Покупка строящейся недвижимости или недвижимости на стадии проекта законна в рамках, установленных законом. Права покупателя и форма договора зависят от стадии реализации проекта и характера сделки.

Новая недвижимость и недвижимость на вторичном рынке сопряжены с разными рисками:

• Новая недвижимость: значение имеют положение застройщика, разрешения на строительство, передача объекта, договорные гарантии и возможные налоги.
• Недвижимость на вторичном рынке: необходимо проверить историю права собственности, ипотеки, аресты, арендаторов, связанные с объектом долги и возможные недостатки.

Продажа жилья с предварительной оплатой, на которую распространяется Закон «О защите прав потребителей», подчиняется особым требованиям к форме договора, информированию покупателя, гарантиям и передаче объекта (сроки передачи и право на отказ от договора см. в вопросе 47).

До внесения оплаты покупателю следует проверить:

• разрешение на строительство;
• право собственности на земельный участок;
• полномочия продавца на продажу;
• дату передачи объекта;
• условия расторжения договора и гарантию возврата средств.

Для покупателей, желающих получить гражданство, также применяются особые правила, касающиеся истории объекта и предшествующих сделок (см. раздел VII).

Правовая основа: Закон № 6502 «О защите прав потребителей», статьи 40–46; Обязательственный кодекс № 6098; Гражданский кодекс № 4721.

47. Какие у меня права, если застройщик задерживает передачу объекта или не передаёт его?

В зависимости от договора, причины задержки и предусмотренных законом условий покупатель может иметь право:

• потребовать передачи объекта;
• потребовать компенсации за просрочку;
• отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Согласно статьям 117 и 123–125 Обязательственного кодекса, при просрочке исполнения покупатель вправе при соблюдении предусмотренных законом условий требовать исполнения и компенсации. В некоторых случаях покупатель может вместо этого отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков либо отказаться от договора. Необходимость официального уведомления и предоставления дополнительного срока зависит от договора и применимых норм.

Для продажи жилья с предварительной оплатой, регулируемой Законом № 6502 «О защите прав потребителей»:

• Статья 44: недвижимость должна быть передана в срок, обещанный в договоре, и в любом случае не позднее 48 месяцев с даты заключения договора. Этот предельный срок не позволяет застройщику без ответственности задерживать передачу сверх более короткого срока, согласованного в договоре.
• Статья 43: потребитель может отказаться от договора в течение 14 дней без объяснения причин и без штрафных санкций.
• Статья 45: потребитель, как правило, может расторгнуть договор в течение 24 месяцев после его заключения. В зависимости от срока и причины расторжения могут взиматься расходы, установленные законом. Продавец, который не исполнил свои обязательства или исполнил их ненадлежащим образом, не вправе взыскивать с потребителя расходы, запрещённые статьёй 45. После расторжения договора по статье 45 подлежащие возврату суммы и документы, налагающие обязательства на потребителя, должны быть возвращены в течение 180 дней с момента получения продавцом уведомления.

Покупателю следует сохранять договор, график передачи, платёжные квитанции, переписку и доказательства задержки, а также проверять правовые последствия, прежде чем соглашаться на продление срока или подписывать новое соглашение.

Правовая основа: Обязательственный кодекс № 6098, статьи 112, 117 и 123–125; Закон № 6502 «О защите прав потребителей», статьи 40, 43, 44 и 45.

48. Что делать, если обнаружились скрытые недостатки, площадь меньше обещанной или недвижимость не соответствует тапу?

Скрытые недостатки. Если после передачи объекта проявляются недостатки, которые невозможно было легко обнаружить при покупке (например, серьёзные проблемы с изоляцией или гидроизоляцией, неисправные инженерные системы или существенные отличия от согласованной спецификации), покупатель может воспользоваться предусмотренными законом средствами защиты в связи с недостатками.

• Потребительские продажи (Закон № 6502, статьи 8–11): средства защиты включают отказ от договора, соразмерное уменьшение цены, безвозмездное устранение недостатков и, если это возможно, замену на недвижимость без недостатков, а также возмещение убытков при наличии соответствующих условий. Согласно статье 12, срок исковой давности для жилой недвижимости и недвижимости для отдыха составляет, как правило, пять лет с момента передачи. Для потребительских продаж недвижимости, бывшей в употреблении, он не может быть менее трёх лет. Обычные правила об исковой давности не применяются, если недостаток был скрыт вследствие грубой вины или мошенничества.
• Прочие продажи: применяется Обязательственный кодекс. Согласно статье 244, требования в связи с недостатками здания, как правило, погашаются давностью по истечении пяти лет с момента перехода права собственности или двадцати лет, если продавец действовал с грубой виной. Согласно статье 223, покупатель обязан осмотреть недвижимость, как только это возможно при обычном ходе дел, и сообщить о видимых недостатках в разумный срок. О недостатке, который невозможно было обнаружить при обычном осмотре, необходимо сообщить сразу после его обнаружения.

Меньшая площадь. Если фактическая площадь меньше указанной в договоре, рекламе или документах о продаже, права покупателя зависят от договора, способа определения площади и предусмотренных законом условий. Площадь нетто (net alan) и площадь брутто (brüt alan) — разные показатели, поэтому расхождение между ними само по себе не означает вину продавца. Согласно статье 219 Обязательственного кодекса, продавец может нести ответственность при отсутствии обещанных характеристик или количества. Статья 227 предусматривает такие средства защиты, как уменьшение цены или отказ от договора. При потребительских продажах также могут применяться статьи 8 и 11 Закона № 6502. Согласно статье 244, продавец, как правило, обязан возместить недостачу площади, указанной в договоре купли-продажи, если не согласовано иное. Если площадь, отражённая в земельном реестре, основана на официальном обмере, продавец несёт ответственность только в том случае, если он специально её гарантировал. Компенсация не рассчитывается автоматически исходя из количества квадратных метров; её размер зависит от правовой и технической оценки.

Несоответствие тапу. Если фактические характеристики недвижимости (площадь, номер помещения, местоположение, границы, назначение или правовой статус здания) отличаются от данных тапу или официальных записей, причину необходимо установить до совершения сделки. Некоторые расхождения вызваны ошибками реестра или устаревшими данными; другие могут свидетельствовать о незаконном строительстве или серьёзных проблемах с правом собственности. Следует изучить записи земельного реестра, официальные планы, муниципальные документы и при необходимости заключение технического эксперта. Подписание документов или оплата до выяснения этого вопроса могут быть опасны для покупателя.

Для доказательства недостатка или недостачи площади важны заключение эксперта, фотографии, переписка и письменное уведомление продавца.

Правовая основа: Закон № 6502 «О защите прав потребителей», статьи 8–12; Обязательственный кодекс № 6098, статьи 219, 223, 225, 227 и 244; Гражданский кодекс № 4721, статьи 1025 и 1027; Закон № 3194 «О градостроительстве».

49. Что делать в случае мошенничества, ложной информации, продажи лицом, не являющимся собственником, или двойной продажи?

Продавец, не являющийся собственником. Лицо, которое не является зарегистрированным собственником и не уполномочено по закону на отчуждение недвижимости, как правило, не может действительным образом её передать. Вместе с тем Гражданский кодекс при определённых условиях защищает лицо, добросовестно приобретающее право в расчёте на данные земельного реестра (статьи 1023–1024). Эта защита не является абсолютной. Она зависит от сделки, регистрации и добросовестности покупателя. Покупатель, заплативший лицу, не имевшему права продавать, может в зависимости от обстоятельств потребовать возврата денег или компенсации либо предъявить гражданский иск. Если ошибка или неправильная запись в земельном реестре причиняет ущерб, государство может нести ответственность на условиях статьи 1007.

Ложная информация от продавца или агента. Если продавец или агент по недвижимости предоставил ложную или вводящую в заблуждение информацию о существенных характеристиках недвижимости (например, о площади, разрешениях на строительство, разрешённом использовании или важных ограничениях), может возникнуть юридическая ответственность в зависимости от роли лица, характера информации, наличия вины или обмана и причинённого ущерба. Согласно статье 36 Обязательственного кодекса, сторона, склонённая к заключению договора путём обмана, может быть не связана им, даже если заблуждение не было существенным. Если покупателя обмануло третье лицо, например агент, это правило применяется в отношении продавца лишь при определённых условиях, например если продавец знал или мог знать об обмане. Согласно статье 39, право заявить о том, что договор не является обязательным, как правило, должно быть осуществлено в течение одного года с момента обнаружения обмана. Ответственность самого агента оценивается отдельно. Не всякая неверная информация образует состав уголовно наказуемого мошенничества.

Двойная продажа. Если продавец обещал или продал одну и ту же недвижимость нескольким покупателям, их права зависят от вида договоров, дат регистрации, зарегистрированных прав и добросовестности. Право собственности переходит с момента регистрации в земельном реестре. Положение покупателя, зарегистрированного в качестве собственника, отличается от положения покупателя, у которого есть только договор, хотя оспорить можно и регистрацию (например, в случаях недействительной регистрации, мошенничества или осведомлённости покупателя). Согласно статье 1009 Гражданского кодекса, право из договора обещания купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi), надлежащим образом внесённое в виде отметки в земельный реестр, как правило, может быть противопоставлено последующим приобретателям. Поэтому дата и действительность такой отметки могут иметь решающее значение. Покупатели, не добившиеся регистрации, могут требовать исполнения, возврата денег или компенсации.

Подозрение в мошенничестве. Примерами являются поддельные документы, лицо, не являющееся собственником и выдающее себя за собственника, получение денег под заведомо ложные обещания или мошенническая продажа. Однако нарушение договора или просрочка передачи сами по себе не доказывают мошенничество. При наличии признаков преступления покупатель может подать заявление о преступлении в Главную прокуратуру Республики (Cumhuriyet Başsavcılığı) лично или через адвоката. Квалификация деяния как простого или квалифицированного мошенничества зависит от элементов состава преступления и доказательств. Для возврата денег, возмещения убытков, оспаривания договора или защиты прав на недвижимость могут потребоваться отдельные гражданско-правовые меры. Заявление о преступлении само по себе не гарантирует возврата денег или передачи недвижимости. Если существует риск отчуждения недвижимости или исчезновения активов, следует рассмотреть возможность принятия срочных судебных мер. Граждане России могут точно так же обращаться в турецкие суды для защиты своих прав в соответствии с турецким правом.

Сохраняйте договор, банковские квитанции, реквизиты счёта получателя, доверенности, объявления, сообщения, электронные письма и документы из реестра.

Правовая основа: Гражданский кодекс № 4721, статьи 705, 1007, 1009 и 1023–1025; Обязательственный кодекс № 6098, статьи 36, 39, 49, 50, 112, 125 и 237; Уголовный кодекс Турции № 5237, статьи 157 и 158 (при условии установления состава преступления); Закон № 2644 «О земельном реестре», статья 26.

50. Какой суд рассматривает спор, обязательна ли медиация и можно ли предъявить иск из-за рубежа?

Суд. Компетентный суд зависит от характера спора, вида договора и отношений между сторонами.

• Место рассмотрения: иски о праве собственности на недвижимость, об аннулировании записи и повторной регистрации права (tapu iptali ve tescil) и другие иски, предусмотренные статьёй 12 Гражданского процессуального кодекса, должны предъявляться по месту нахождения недвижимости. К чисто денежным или договорным требованиям, на которые это правило исключительной подсудности не распространяется, могут применяться иные правила, например о подсудности по месту жительства ответчика или по месту исполнения.
• Вид суда: споры о праве собственности и многие требования из договоров в отношении недвижимости рассматриваются общим гражданским судом первой инстанции (asliye hukuk mahkemesi). Потребительские споры могут относиться к компетенции суда по делам потребителей (tüketici mahkemesi), а некоторые арендные споры — к компетенции мирового гражданского суда (sulh hukuk mahkemesi).

Обращение в ненадлежащий суд может повлечь задержки и дополнительные расходы.

Медиация. Медиация обязательна не для каждого спора, связанного с недвижимостью. С 1 сентября 2023 года согласно статье 18/B Закона «О медиации по гражданским спорам» она является предварительным условием для предъявления иска по определённым спорам, в том числе:

• арендным спорам (за исключением некоторых дел о выселении, исполняемых без судебного решения);
• разделу общего имущества (ortaklığın giderilmesi);
• спорам, вытекающим из Закона «О квартирной собственности» (kat mülkiyeti);
• спорам из соседского права.

Спор о покупке недвижимости или праве собственности на неё сам по себе не влечёт обязательной медиации. Например, иск об аннулировании записи и повторной регистрации права не подлежит обязательной медиации лишь потому, что касается недвижимости. Некоторые денежные требования или требования о возмещении убытков могут подпадать под отдельные правила об обязательной медиации по коммерческим или потребительским спорам. Если медиация обязательна, но не была проведена, иск может быть отклонён. Обязательная медиация не обязывает стороны достигать соглашения.

Иски из-за рубежа. Покупатель, проживающий в России, может быть представлен адвокатом в Турции. Доверенность, оформленная в России, как правило, требует апостиля и нотариально заверенного перевода на турецкий язык, а полномочия адвоката должны быть чётко указаны (см. вопрос 18).

Правовая основа: Гражданский процессуальный кодекс № 6100, статьи 2, 4, 6, 10 и 12; Закон № 6502 «О защите прав потребителей», статьи 73 и 73/A; Закон № 6325 «О медиации по гражданским спорам», статьи 17/B, 18/A и 18/B; Торговый кодекс Турции № 6102, статья 5/A; Гаагская конвенция об апостиле 1961 года.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Турции

Tercan Legal проводит независимую юридическую проверку объекта и продавца, готовит и проверяет договоры, сопровождает оплату и переход права в тапу, а также представляет интересы покупателей, находящихся за пределами Турции, в том числе в спорах с застройщиками и продавцами. Дела ведут адвокаты Стамбульской коллегии адвокатов, общение с клиентами — на русском языке.

Первая ознакомительная онлайн-встреча (20 минут) бесплатна. Изучение документов, письменное заключение и подробная консультация оплачиваются отдельно; стоимость согласуется заранее и фиксируется в договоре.

Напишите нам: info@tercanlegal.com, WhatsApp +90 506 689 97 22 или Telegram. Офис находится в Стамбуле; мы ведём дела по всей Турции, в том числе дистанционно.

См. также: ВНЖ в Турции для россиян: 50 вопросов и ответов · Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость · Заблокировали счёт в Турции или задержали перевод

Материал носит общий информационный характер, отражает нормы и административную практику по состоянию на октябрь 2026 г. и не является юридической консультацией. Нормы и практика меняются; проверяйте требования, действующие на дату сделки или подачи заявления. Tercan Legal консультирует только по турецкому праву. Ознакомление с этим материалом не создаёт отношений «адвокат — клиент», а результат по конкретному делу не может быть гарантирован.